小产权房开题报告

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1、西南科技大学(硕)士学位论文开题报告论文题目我国小产权房的合法化探析学号2008128姓名刘人玮专业经济法导师罗泽胜所在学院法学院2010年3月8日填开题报告主要内容题目：我国小产权房的合法化探析一、选题依据（一）选题意义近年来，小产权房在各地兴起，据相关资料显示，中国目前小产权房建设面积达60多亿平方米，而近日中消协公布的对北京等12城市商品房消费者满意度调查报告显示，64.2%消费者认为目前的房价远远超过合理范围。在十万多名参加调查的网友中，85%的网友在清楚小产权房性质的情况下依然愿意选择购买。从小产权住房发展至今，国家三令五申其违法性，仍屡禁不止。小

2、产权房的背后一方面是商品房房价过高必百姓无力购买，对小产权房“情有独钟”；另一方面集体土地上农民没有处分权，所能获得的利益只有在国家将集体土地征收时的赔偿，利益驱动使得小产权房野火烧不尽春风吹又生。理论界对小产权是否应当合法化的讨论也很激烈，当下，我国城市化进程加快，城乡统筹建逐步推进，对我国现有土地制度提出了新的挑战。如何解决现有小产权房问题，如何构架一种符合时代与经济发展需要的农村宅基地流转机制，怎样将农民的土地利益现实化从而推动农村资产资本化，促进农民生产生活方式转变、推动经济发展，和谐社会的建立成为当下经济建设的题中之意。所以笔者将就小产权房的有关问

3、题展开论述。1.研究理论意义有学者认为未来“禁小”的法律将产生效应，需求将萎缩，但实际上，由于我国房价过高，超出百姓支付能力。加之目前政府管理严格但收效甚微。笔者通过解读现有土地法律制度及有关小产权房的政策，指出其中存在的问题。认为有必要对对小产权房分情况区别对待，有必要对现有集体土地所有制调整，有必要对宅基地流转制度创新，从而对我国现有小产权房的处理及小产权房合法化提供理论支撑。2.研究现实意义近年来，小产权房在城郊兴起，数量非常庞大，这是多年累积起来的历史问题。国务院要求小产权房停建和停售，这个打击面太大，牵涉的利益主体范围范围广涉及的人员多，容易引发社

4、会群体性事件，所以执行起来难度较大。一方面是政府严厉打压，另一方面是百姓对住房的强烈需求与农民对集体土地的利益现实化的强烈愿望。这些矛盾如何协调，问题如何解决，值得关注，本文旨在通过对于小产权房相关制度研究，提出一套解决小产权房问题的方案，以期实现促进资源优化配置，切实保护农民利益，实现社会和谐，人民安居乐业。（二）国内外研究概况1.国内研究概况（1）基础理论问题：首先，学者对于小产权房的概念的界定并不统一，有代表性的观点主要有这样几类：一种观点是：小产权房是农民集体土地上建设的，由本集体经济组织以外的单位或个人购买的，没有取得合法房产证明的房屋。马云在《小

5、产权房若干法律问题研究》中对小产权房的定义按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫“小产权”，或乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。小产权房产生的原因在于：低房价吸引购买者，经济利益驱动农民或农村集体靠建售小产权房，相关管理主体出现真空等。而其特点在于：定价随意，但总体价格低廉，质量销售方式多样：直接出售、以租代售、租赁，质量一般较低，物业等配套设施不完善，由于其身份的特殊性很容易引起买卖双方的诉讼纠纷。（2）小产权房的合法性问题：这是学术界围绕小产权房讨论较多的问题之一。主要观点有两类，其一认为其存

6、在是违法的；另一种观点则认为小产权房具有合理性而且对其合法性予以肯定。持前者观点的作者认为：由于集体土地使用权流转的特定用途，“小产权房”在当前的法律体制之下难以有其合法生存的空间。持后者观点的人主要从经济学、宪法学的视角出发，如李琴燕在《“小产权房”存在的合理性分析—基于制度经济学的分析》中用制度经济学的理论分析了小产权房存在的合理性，还有部分学者从实现农民土地利益，促进城乡统筹发展的角度阐释了其存在的合理性，也有学者从现有住房保障体系出发，说明小产权房存在能为保障性住房提供房源，其存在是合理的。除了谈及合理性，小产权房的合法性也是学界讨论的热点。邬美英在

7、《“小产权房”的宪法保护与规制》一文中，从宪法学的角度指出：侵犯农民私人财产权“小产权房”现象背后所存在的是现行农村土地产权制度不完善，是现有法律、法规和国家政策违宪问题。笔者认为，对于小产权房的合理性与合法性问题还应当从法理学的角度去分析，剖析这一事物背后蕴藏的法理价值进而指出解决小产权房问题的价值取向。。（3）建议与措施方面：首先是对已建的小产权房分别处理；侵占耕地所建的一律拆除，在集体建设用地上所建的小产权房根据条件转化为商品房、经济适用房或廉租房。其次是变革二元的土地征收与管理制度，因为解决“小产权房”问题首先要打破城乡二元分割的现状，将农村集体土地

8、的产权清晰地界定给农民集体，使农民集体能够直接参与市