世界金融中心项目策划报告

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1、世界金融中心项目策划报告深圳中原物业顾问有限公司二零零四年三月十八日第一部分，项目分析一、项目总体认识：S（项目优势）：Ø区位优势：地处深南大道，在国贸、地王、东门三大商圈的中心位置，在政府规划的金融中心区范围，临近深圳地铁老街站，交通四通八达；Ø硬件优势：引入国际先进的建筑智慧，高端的硬件配置，星级酒店的装修标准，满足国际国内客户的居住办公需求；Ø外观设计风格简约、现代，内部为超高中空复式结构设计，引导现代、自由、超前的生活方式；Ø强大的开发商的品牌优势。W（项目劣势）：Ø项目基本按统一的标准已装

2、修完毕，客户发挥的空间小，客户对象范围缩小；Ø高端价位；Ø物业管理费高。O（项目机会）：ØWTO、CEPA给深圳带来了更多的繁荣与机会；Ø地标级主体写字楼带来的号召力；Ø蔡屋围金融中心区域的形成给项目提供更多的客源；Ø超高中空户型适合有特殊需求和渴望展示个性的客户；Ø中原建议户型格局可以在允许的范围内合并或改变，极大的拓宽客户群；Ø中原广阔的客户资源。T（项目威胁）：Ø过往写字楼、酒店公寓档次的低价位参照；Ø高端投资、用家的客户群挖掘。二、如何看待蔡屋围商务带？Ø区域开发发展计划：蔡屋围金融中心区重

3、新布局罗湖区提出了金融中心区改造新思路：在以人民银行为核心的约14公顷范围内，拆除15万平方米的旧建筑，对金融商务设施进行重新布局，以吸引更多的内地、香港和国际金融机构落户，打造深圳的金融服务中心、资金集散中心、金融信息中心和金融监控中心。罗湖区有关方面负责人表示，改造将围绕中国人民银行深圳中心支行金融监管大楼项目的启动，在此基础上，增加以金融商务为主的办公楼或商务公寓，以及酒店式办公楼和金融配套设施；罗湖区希望通过打造金融中心区带动相关服务业发展，使罗湖成为跨国公司地区总部和研发、采购、服务中心聚

4、集地。三、如何看待周边待售、在售物业：中原对周边待售物业的调查结果：楼盘名称爵士大厦城市天地广场新银座物业类型精品小户型精品小户型酒店、公寓、写字楼销售价格（元/平方米）10000110009200毛坯客户分析投资客、租户白领、投资客白领、投资客从以上资料分析，这些物业在物业配置、物业档次、客户分类上与项目都不具备直接竞争力。四、如何看待自身产品？1）地标级物业：项目位于深南大道南侧，居国贸、东门、地王三大商圈的中心，在政府规划的金融中心区域，毗邻深圳地铁老街站，步行十分中至罗湖火车站，距深圳宝安国

5、际机场30分钟车程。2）智慧建筑：世界金融中心是集甲级写字楼、国际酒店公寓、名店商场与数码商务中心于一体的新智慧建筑。项目采用世界先进的高端配置，采用地底送风空调系统，电梯内配备彩色液晶显示幕；外墙以玻璃幕墙连合金钢覆盖，配合智慧外墙泛光照明系统。同时，为适应现代商务需求，在大厦内设置资料点8000个、语音点12000个，并密集分布CAT5宽频线路与宽频端子、极速宽频覆盖、卫星设施、内联网络等，提供国际水准办公、通讯网络、楼宇设备、综合布线、消防及保安系统全方位超5A级智化设置。3）个性化的建筑设计

6、：世界金融中心建筑外观简约、现代，其户内设计采用了超高中空的设计，章显其独特的个性。五、本项目产品形象定位：LOFT.自由空间LOFT：英文意为阁楼、超大空间的建筑，现在逐渐演化为一种时尚的生活方式。20世纪四十年代，loft这种居住生活方式首次在纽约出现，当时艺术家与设计师们利用废弃的工业厂房，从中分隔出居住、工作所需要的各种空间，这就是被人称为的“苏荷”区，英文SOHO，LOFT则是SOHO二代。后来开发商们有意识地建造一些超高空间的房间，让业主们自由分隔。对于客户来说，买一层的空间，可以分隔成

7、两层使用，很有诱惑力；同时，对于讲究创意、希望自由发挥的广告、设计公司来说，LOFT意味着可以有中空的展示厅作个性展示。自由空间：是对LOFT的诠释，意味着人们可以随心所欲地创造自己梦想中的生活，可以让空间完全开敞，也可以对其进行分隔，从而使它蕴含个性化的审美情趣。目前写字楼市场竞争激烈，全钢架结构、绿色办公、人性化办公、休闲办公……，为赢得市场份额，开发商们新思路不断，LOFT办公空间，不失为一个剑走偏锋的好创意。六、谁是我们的客户？ØIF族（InternationalFreeman）、国际商务人

8、员。客户特征：这部分客户是能相当自由地选择工作、居留的地点和时间，对自己的生活品质拥有相当的可掌握性，其实质特征是拥有强大的赚钱能力。其居留时间具有不连贯性。购买目的：为其差旅提供一个商务、居住的空间。购买要求：物业形象顶级，提供高级酒店式商务服务功能。Ø金领公司：跨国公司、香港公司、内地公司。客户特征：这类客户可能是将办公场所设在世界金融中心或周边甲级写字楼。购买目的：为其公司所属高层管理人员提供宿舍。购买要求：能提供酒店式服务的高级公寓。Ø外来公司驻深圳办事机构。