房地产项目开盘法

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1、房地产项目开盘法目录一、关于开盘的理解11.1定义11.2重要性11.3应遵循原则1二、开盘流程2三、开盘准备33.1开盘的三大基础条件33.2三大基础条件的实现过程33.2.1政府销售许可文件的取得33.2.2良好的前期推广33.2.3充分有效的客户储备8四、开盘决策的五大核心问题94.1开盘目标94.1.1制定开盘目标需考虑的因素94.1.2制定开盘目标的方法104.2开盘范围104.2.1确定开盘推售范围的原则114.2.2确定开盘范围的方法114.2.3开盘加推计划114.3开盘定价124.4开盘时间134.5

2、开盘选房方式14五、开盘的组织实施155.1开盘组织安排155.1.1开盘组织流程155.1.2人员分工及培训165.1.3开盘空间组织175.1.4销售流程中的关键点控制175.1.5开盘物料清单及落实185.1.6开盘促销策略195.1.7开盘信息发布195.1.8突发事件的应对措施205.1.9开盘销售氛围营造205.1.10制定防止开盘未成交客户流失预案205.2开盘实地演练21六、开盘总结分析226.1意义226.2主要内容22七、开盘常见的主要问题23近年来中海地产加快了全国性布局和规模化扩张的步伐，地区公

3、司数量及新开盘项目数量不断增加。公司规模发展的新形势对做好每一次开盘工作，使项目得以顺畅发展，确保公司经营指标的实现提出了更高要求，因此有必要加强开盘工作的系统性、规范性和科学性，力争每个项目都能成功开盘。营销策划中心根据海南会议精神和新的营销形势，在系统地总结中海地产多年开盘实践经验的基础上，围绕开盘的若干关键问题，从定义、原则、流程、方法等方面对开盘工作进行了总结和提炼，编制了中海地产房地产项目开盘法。一、关于开盘的理解1.1定义开盘是指项目对外集中公开发售，特别是首次大卖。通过有效整合公司内外资源，对目标客户进行

4、针对性的有效价值信息传递，实现客户积累，并根据积累情况采取适当的价格和方式对外集中销售。1.2重要性1)开盘是项目营销和发展的关键节点，在项目年度经营指标中具有举足轻重的作用2)开盘是对市场定位和营销推广的集中检验3)开盘是策略性调节供需关系的有效手段4)开盘是通过心理博弈，寻求市场价格取向，建立市场价格体系的基础5)开盘对建立项目的品牌和树立市场信心具有重要意义1.3应遵循原则1)客观求实，密切关注市场2)大胆预测小心求证，预测、调整、再预测、再调整，反复论证3)超前思考，预先提出条件要求4)全公司参与5)理性推理，

5、量化分析二、开盘流程三、开盘准备3.1开盘的三大基础条件项目成功开盘有赖于对市场的准确判断和把握、项目价值传递的效果、有效的客户积累、合法的销售许可，以下三大基础条件尤为重要：1)政府销售许可文件的取得2)良好的前期推广3)充分的客户储备3.2三大基础条件的实现过程3.2.1政府销售许可文件的取得1)根据项目发展计划确定的开盘节点，制定政府销售许可文件取得计划；2)密切关注工程进度及营销进展情况，严格执行计划，争取按期取得，并可考虑根据营销进展适当调节销售许可文件的范围；3.2.2良好的前期推广良好的前期推广是指在对市

6、场和客户充分调研的基础上将产品价值信息（品牌、概念、性能、服务）包装后，在前期分层次、有计划地用最有效率的途径（媒体广告、新闻报道、产品推介会、示范区现场体验、公关活动等）传递给客户，并使其产生购买欲望。1）前期推广的基本原则效率最大化原则Ø产品价值信息充分展示原则Ø有层次、有焦点的系统宣传原则Ø宣传调性与产品档次匹配原则Ø2）前期推广的实施前期推广的基础Ø良好前期推广的基础是充分的市场调研分析。市场调研分析包括对宏观政策、区域市场、竞争项目、潜在客户等的调研分析。客户调研分析重在过程研究。宏观政策调研分析关注项目所在

7、城市近半年或一年内有无针对房地产的金融、财税、国土、规划等政策出台。区域市场调研分析关注项目所在城市近一年同类型物业（住宅、商业、写字楼）成交套数、成交面积、成交金额、成交均价，并对趋势做出判断。关注区域市场最新土地市场成交信息。竞争项目调研分析关注竞争项目产品结构及特点，竞争项目销售情况（成交套数、面积、均价等），尤其是现时的成交信息，在变化较快的市场环境中该信息尤为重要。客户调研分析在项目推广过程中重视对目标客户的研究，包括客户的需求情况（意向单位、意向价格）、来源区域、信息获取途径、典型特征及消费习惯。前期推广途

8、径Ø应根据项目整体营销计划制定前期推广计划表（见附件2），在不同阶段进行整合推广。常用的营销推广途径有以下几种：①媒体推广产品卖点挖掘。从品牌、概念、性能、服务四个方面，挖掘产品主要卖点，并在营销推广中使用统一“版本”以强化效果。各卖点有主次先后之分，推广时应有所侧重。关于产品卖点挖掘可参见附件1广告主题提炼。广告主题是对产品卖点