个人住房贷款政策及价值取向

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1、个人住房贷款政策及价值取向　　1、关于房产政策的经济学分析　　房产政策是政府公共管理政策的一部分，对房产政策进行分析是一种典型的实证研究。房产政策的经济学分析具有专业性、预测性和参谋性等特点，能够帮助政策决定者运用政策调节工具发现和解决公共政策问题，在一定程度上提高政策的有效性和决策的效率。　　(1)主要政策调节工具——利率、土地供给和税收　　①利率　　西方经济学认为，一个国家根据既定目标，通过中央银行运用其政策工具，调节货币供给量和利率，以影响宏观经济活动的水平。在房产信贷领域，政府可以利用调节个人住

2、房贷款利率，将政府意愿通过市场化利率的变化引导房产价格回到合理的预期。利率的变化对居民的还款行为有着直接的影响，它使购房者还款压力增大，提高了贷款成本的风险，使购房者的住房消费贷款行为更加谨慎。因此，利率的变化是政府通过调整资金价格杠杆，利用市场力量，引导房地产开发商合理定位、商业银行合理放贷、购房者形成对房产市场的合理预期，从而促进房地产业的健康发展。　　②土地供给　　在经济学分析中，土地作为一种生产要素，其供给弹性为零，即从整个社会的角度来看，土地的供给量是固定的，但是从不同的时间段和不同地区对土地

3、利用的差异上看，土地的供给就不是完全缺乏弹性。国家甚至是地方政府有条件通过控制土地供应量和土地开发节奏的办法实现对房产业的宏观调控。根据商品的供求规律，当房地产市场供大于求时，房产价格将会下降。从近几年中国房地产市场施工和竣工面积的增长情况来看，房地产市场总体上是供大于求的态势，只是房产业内部结构性矛盾比较突出。　　③税收　　税收是国家财政政策调节国民经济的一种手段，对房地产行业来说，目前税收对生产领域采取的调控措施要强于消费领域。在经济扩张和房产投机过热阶段，通过调整房地产相应税种和税率，让投机交易的

4、速度减慢，就可以遏制经济过热和投机需求。在房产消费领域，通过征收个人所得税、营业税、契税、印花税等相应税种，减少房产投机收益。我国规定2006年6月起，个人购买不足5年的住房对外销售，将全额征收营业税，2006年8月起，全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。可见，在房产政策调控上，各种政策调节工具虽控制领域和手段不同，但目的和作用是一致的。　　(2)选择性控制政策工具——房地产信贷管制、优惠利率　　选择性控制是国家着眼于对特殊市场的信贷供求进行控制，对信用活动加以调节和影响的一项货币政策，其调节

5、工具主要包括消费者信用控制、不动产信用控制、优惠利率等。在房地产领域，消费者信用控制和不动产信用控制可以统称为房地产信贷管制，是中央银行货币政策的重要组成部分，监管部门将通过对行业的分析和监测，加强信贷政策的前瞻性和实效性，不断提高风险管理的能力。1998年，由于当时国内住房制度改革刚刚起步，居民购房意愿不强，人民银行短期内对居民住房贷款实行了优惠利率。2004年以后，中国货币政策和财政政策的主导地位发生转换，中央银行坚持稳健的货币政策，加强了对住房信贷的管制，及时调整和传达货币信贷政策意图，引导社会预

6、期。　　(3)有效需求与投机需求　　经济学领域的有效需求是指有支付能力的需求。凯恩斯认为，有效需求是商品的总供给价格和总需求价格达到均衡时的总需求，包括消费需求和投资需求两个部分。由于个人消费的预算约束，对于住宅产品的实际有效需求是有限的，当消费需求获得满足，而投资需求因有利可图而加剧扩张时，超过一定限度就成为一种投机需求。目前，我国房地产市场的购房需求既包括有效需求，也包括投机需求。有效需求主要表现在居民自住房和各种以直接使用为主的需求上，例如，购买、建造、翻建、大修自住房就属于典型的有效需求，而投机

7、需求的目的是赚取差价，国家对房产信贷进行控制主要是压缩以投机为主的住房贷款需求。根据国内的实际情况，对大多数家庭来说，满足对住房的消费需求，只有通过贷款购房才能实现。国家对个人住房贷款政策的调整，能够在一定程度上刺激住房消费需求，将住房潜在需求转化为有效需求，通过制度安排或政策调整，尽可能扩大住房有效需求的边界。截至2005年末，国内商业银行个人住房贷款达到20258亿元，而且从市场发展趋势来看，个人住房贷款市场的有效需求还将保持稳步增长。　　2、宏观经济与住房贷款政策　　(1)宏观经济背景下中国住房贷

8、款政策的演变　　1998年是我国取消福利分房，开展住房制度市场化改革的起步之年，此后，也是国民经济快速发展和房地产繁荣发展的一个时期。住房消费的增长与社会经济的发展密不可分，显现正相关的连带效应。　　总体来看，国内宏观经济的发展趋势是稳步提升的，国家在制定产业政策时会采取相机决策，特别是如前所述，房产政策是一种短期性政策，会按照经济发展态势和政府调控意图进行变化。1995年以来，我国商业银行的个人住房贷款业务可以划分为三个阶段，一是政策启动