东雅轩商场经营定位调研策划报告

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1、东雅轩商场经营定位市场调研报告星耀同行出品·第2页共1页东雅轩商场经营定位调研策划报告广州星耀同行置业顾问有限公司二零零六年九月五日档案项目名称：东雅轩商场经营定位调研策划委托机构：广东东雅轩房地产开发有限公司提案机构：广州中地行房地产代理有限公司实施时间：2006年8月项目顾问：袁晓辉项目负责：贾洪、梁澜、刘俊辰项目组员：李波、周俊、吴红润索引前言市场调研报告一、调研目的和方法二、项目营商环境三、周边竞争物业四、区域问卷调查五、项目SWOT分析六、调研分析结论前言在广州，大量的住宅裙楼商用物业被不断开发出来，同类产品的重复、过剩，使容量有限、竞争激烈的市场越来

2、越难以消化。裙楼商场的招商与推广，成为令广州楼市头痛的难题。缺少商业气氛的区域如此，即使是在成熟的商业旺区，裙楼商用物业如何盘活做旺也同样是一个棘手的问题。如何找到到问题的突破口，为项目指出明确的操作方向，做好项目经营定位就显得至关重要。通过对东雅轩营商环境及自身特性的艰苦调研分析，星耀同行认为：这样一个在农林下商圈，中华广场商圈，海印商圈交叉辐射大格局中偏处旺地一隅的商用裙楼物业，所担当的功能只能是作为满足社区需要的生活服务配套，是大格局中的一个小补充。这种“配套性”、“补充性”，正是本项目的角色属性。虽然如此，我们还是要力争独辟蹊径，标领新格，突出重围，使本

3、项目的市场空间和影响力更大，更远。这样的机会可能也是有的。本项目的经营定位策划，就是要从满足周边民众物质和文化生活上的需求着眼，把握市场新的增长点和机会点，利用教育强区的背景，突出文化优势，将项目打造成区域商业格局中有档次，有内涵、有特色的新亮点，使之成为一个精当的“配套”和精彩的“补充”。进而使之能够空破区域限制，成为有独特吸引力、辐射力的新事物。市场调研报告商铺经营最怕趟浑水，失败之后重新来过，只会令项目的先天劣势更加明显。没有市场调研，就没有发言权。只有对市场、特别是周边的街区功能有足够的认识，才有可能找准本项目的定位方向。一、调研目的和方法一、调研目的和

4、方法F调研目的：n剖析该商场营商环境及物业自身特性n寻找最佳招商切入点并提供相应经营定位建议F调研范围：分三个圈层进行n核心圈层：东山口商圈n第二圈层：东山区n第三圈层：广州市中心（主要集中在越秀、天河）F调研方法：n片区问卷访问研究n定点深访定性研究n片区商业环境观察n二手资料收集研究n现场踩点F调研对象：n本物业业主n周边原住民n周边商户n同类物业经营户n机会行业经营户n地产投资专家n营销专家n龙头商家二、项目营商环境◇项目在区域有着优厚的人文环境支撑，人口素质高，经济发展强劲，教育、医疗等公共事业发达，有着较大可操作市场空间。◇区域产业类型以第三产业为主流

5、，批发零售贸易、餐饮业和社会服务业贡献最大。服饰、电器、摩托配件、日用百货等批发零售业比较发达。◇项目周边生活配套较为完备和成熟，行业发展比较平衡，同类行业竞争相当激烈，在区域营建行业亮点有相当行业壁垒存在。◇局部商业格局由九成的临街商铺构成，商业重点东山百货和王府井百货各占东西一方。随着新裕大厦商家的进驻、东山锦轩的开业，原来商业格局将被刷新。◇项目地理位置虽属农林下商圈，同时又有中华广场商圈和海印商圈的交叉辐射，但却是商业旺地中的“盲点”，存在人流量受限因素。F区域人文环境：n人口：东山区地处广州市中心，西连越秀区，东接天河区，南畔珠江，北依白云山，总面积1

6、5.83平方公里，2005年末，全区常住人口62.73万人，年末户数17.93万户。n历史文化：历史悠久，文化繁盛，历来为达官贵人聚居之地，“东山少爷”之说由来已久。东山是民主革命的发祥地，有黄花岗、烈士陵园等国家级、省级文物保护单位。n政治：东山区是广东省的政治、军事中心。广东省委、省人大、省政协、省文化厅、省军区、省团委、省教育厅、南方日报报业集团、羊城晚报报业集团等机构驻于区内。n教育:区内教育机构近六十余所，有小学46所，在校学生36149人，普通中学14所，在校学生27537人，初中升学率达98.67％，高中升学率达91.72％。高校有中山大学（北区）

7、、广州工业大学、中山医科大学等。项目周边主要教育单位见附表（一）。n医疗：全区共有卫生医疗机构220个，其中医院有24个，门诊部32个，社区卫生服务站13个。分布于项目周边的医疗机构见附表（二）。n经济：2006年7月份经济与去年同期相比，综合指标第三产业生产总值为159.82亿元，增长11.20%;房地产开发投资额为15.26亿元，增长44.05%;综合市场成交额为33.26亿元，增长21.19%,专业市场成交额为12.89亿元，增长23.58%。整体经济呈强劲增长态势，统计数据见附表（三）。n城市商业规划：在《广州市商业网点发展规划（2005－2015）》报

8、告中，项目座于商业规划的