期房按套销售面积缩水之研析

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1、期房按套销售面积缩水之研析摘要：期房按套销售并不能回避面积缩水问题。现行关于按套售房的相关制度存在明显漏洞，即没有规定若未约定面积误差范围或未约定超出误差范围处理方式时应如何处理。这一漏洞给不法开发商提供了恶意缩水的机会。对此，裁判者应本着保护弱者、打造诚信社会的考虑，以有利于消费者的精神来解释合同和相关规定，进而确认开发商对面积缩水担责。关键词：期房按套销售缩水责任Abstract:Sellingaccordingtothesetcan’tavoidtheproblemofshrinkageinarea.

2、Thereareholesobviouslyinrelatedinstitutionofsellingaccordingtotheset.Theseholesarethathosasthelitigantsfailedtomakeprovisionsontheerroroftheareainthecontractsorthepatterntodealanofrealestatetolessentheareaintentionally.Thus,thejudgeshouldinterpretthecontra

3、ctandtherelatedprovisionsandconfirmthatthedevelopingbusinessmanbeartheobligationoftheshrinkageinarea.Keyissorybuilding,sellingaccordingtotheset,shrinkageinarea,obligation按套销售商品房是现行《商品房销售管理办法》（下称《办法》）规定的房屋销售方式之一①。“按套售房”的初衷，本是为了避免面积纠纷，可从实际执行情况来看，恰是事与愿违，当下因按套

4、销售期房而面积缩水所引发的纠纷，正成上升趋势。在面积缩水的法律实践中，裁判者常会因按套销售不论面积的思维定式，又基于法律没有规定在合同中未约定面积误差范围或超出误差范围如何处理时谁有责任，进而不确定开发商的缩水责任。对此，笔者以为如此将会引发严重的道德风险，给开发商进行恶意缩水提供了机会，这与建设诚信、和谐社会，打造保护弱者的公平有序的市场秩序是背道而弛的。笔者认为，按套销售期房亦应与其他销售方式一样，开发商所售房屋如有缩水也应担责，惟其如此，方能实现公平正义之价值目标。一、对当前按套销售管理制度的检视当前

5、商品房预售依建设部《办法》规定有三种销售方式，即按建筑面积销售、按套（单元）销售和按套内建筑面积销售。确立按套销售方式的初衷是为减少或避免面积纠纷，理由是按套计价具有计算简单、直观，易于当事人双方结算房价款等优点。为进一步防止面积纠纷，该《办法》同时还规定，按套（单元）计价，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。《办法》第１９条又规定：按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在

6、约定的误差范围内，维持总价款不变。套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。然而，按套销售的这一方式及其上述规定并没能实现《办法》制定者当初减少面积纠纷的良好意愿。制定者原本以为，就按套销售规定好房屋套型以及详细尺寸并约定好尺寸误差范围和超出误差范围的处理方式，这样就可以避免面积纠纷，但遗憾的是，上述制度设计存在严重的漏洞，这些漏洞给不法开发商提供了损人利己的机会。漏洞一、如合同中

7、不约定误差范围怎么办？对此《办法》没有规定，这样就给开发商提供了可能诈欺消费者的机会。因为就预售房如何建造、面积质量等方面，购房者在订立合同时是无从掌控的，如何建造全在乎开发商在订立合同后如何所为，那么开发商就可能出于其追逐更多利润的考虑，恶意缩小预售房面积从而降低成本，到时如购房者指出开发商交付的房屋登记面积小于合同标明的面积并要求开发商承担面积减少的违约责任时，开发商就可以辩称按套销售价款不与面积挂钩来对抗购房者，同时又由于不约定误差范围法律上并没有规定开发商有什么责任，故认为购房人主张其承担责任无法律

8、根据，从而要求法院驳回购房人的诉请。法官们也常会感到此种情况下，确认开发商违约似乎无明确的法律依据，故而判购房人败诉。漏洞二、合同中虽约定了面积的误差范围，但未约定超出误差范围的处理方式，购房人不选择退房又未能与开发商重新约定好总价款怎么办？对此《办法》也没有作出处理规定。此种情况下，开发商将房屋面积缩小，若购房人向其提出违约主张，在现今房价均持续走高的情况下，开发商可能巴不得购房人提出退房要求，而理智购房人通常