关于宅基地问题的若干思考

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1、关于宅基地问题的若干思考　　论文关键词：宅基地；继承；抵押；转让　　论文摘要：农民对宅基地享有的使用权利不是他物权性质，而是自物权性质。现在应当给予宅基地使用权人比承包地使用权更大的“准物权”，农村宅基地的使用权权限应当与城市宅基地的使用权权限相当或更大。应当强调宅基地的私人长期使用权，农村宅基地使用权和农宅的可以继承，并在一定范围内可以抵押和转让。　　　　　农村宅基地是农宅的基地，农村宅基地使用权是指在农村土地之上造建农宅的权利，是我国物权法体系的一个特有概念。宅基地使用权制度折射出了我国土地所有制度诸多特色。笔者拟通过对农村宅基地物权性质的分析，讨论农村宅基地使用权和农宅的继

2、承、抵押和转让等问题。　　　　1宅基地的物权性质　　　　传统中国社会，大部分中国人祖祖辈辈生于农村、长于农村，宅基地是农民祖辈购买或开荒得来的。家庭对于宅基地的私有权利，不仅在自家人心中，即使在同村人心中，也都获得了稳定的承认。这样的宅基地私有权概念，对于以家庭为生产消费单位的社会结构来说，具有根本意义。　　新中国建立后进行了土改，不少农民的宅基地是土改时分配给农民私人所有。在搞农业生产互助组时，宅基地和耕地为农民私有，人民政府发给土地房产所有人所有权证。初级农业生产合作社时，1953年中共中央《关于农业生产互助合作的决议》规定：“农民有土地私有权和生产资料私有权”。参加初级社，

3、是农民将宅基地以外的土地折股入社，按股分红。高级社时，农民将私有土地和耕畜、大型农具等生产资料转为集体。土地入社后，规定生产队土地的7%～15%为自留地，而非生产性的宅基地仍然为私人所有。1956年6月30日第一届全国人民代表大会第三次会议通过的《高级农业生产合作社示范章程》明文规定：“社员原有的坟地和房屋地基不必入社。社员新修房屋需用的地基和无坟地的社员需用的坟地，由合作社统筹解决，在必要的时候，合作社可以申请乡人民委员会协助解决”。至此，宅基地从来都没有被纳入农村集体所有权之下。　　人民公社化、文化大革命时期，在左倾错误思想支配下，农民的宅基地被无偿转化为集体土地，1961年

4、的《农村人民公社条理》规定：“在生产大队范围内，除了生产队所有的和社员所有的生产资料以外，一切土地、耕畜、农具等生产资料，都属于生产大队所有”。1967年中共中央《关于农村文化大革命的指示》批判所谓“三自一包”、“四大自由”的资本主义复辟，农民安身立命的非生产性的宅基地也没有所有权了。　　如今，人民公社已经取消，文化大革命被彻底否定。而且2002年通过的《中华人民共和国农村土地承包法》明确赋予农民“长期而有保障的土地使用权”、“依法享有承包地使用、收益和土地承包经营权流转的权利，有权自主组织生产经营和处置产品”；“承包地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的补偿”；“在承包期内，

5、其继承人可以继续承包”。农民作为承包地主体，享用承包地使用权的转让、抵押、继承、赠送等“准物权”的权利。　　主体享有所有权的方式可为一人所有，包括一自然人和一法人，以及数人所有。数人所有即为共有，而按其共有人之内部关系的有无，又可分为按份共有和共同共有。我国的农村土地所有权制度与日耳曼法的总有制度在某些特征上颇为类似。日耳曼法总有制度的特征是：所有权质的分割；管理权能属于团体；所有权的用益权能属于团体组成员；而我国农村土地制度则有如下特点：所有权属于农民集体，农民对集体土地享有使用的权利。　　农民有权从其所在集体土地中获得一块宅基地，该项权利可称之为“宅基地取得权”。农村宅基地使

6、用权的取得原则为无偿，类似于作为所有权权能的使用权。农民作为集体的一员，有使用集体所有的一定土地建筑房屋的权利；对该特定宅基地，农民取得一项用益物权即为宅基地使用权。正如农民有耕作集体所有土地的权利，基于该权利，农民就特定土地取得土地承包经营权。而土地资源有限，因此农民仅能按一定份额取得宅基地。农民能否通过支付地租的方式取得大于确定份额的宅基地？从法理而言，如集体组织与农民对此达成一致，自应允许，此时取得的宅基地使用权与无偿取得的宅基地使用权不同。但考虑到保护耕地的需要，应当禁止农民取得超标的宅基地。　　宅基地取得权是农民依据其作为农村集体成员的身份而享有的，非集体成员不能直接从

7、集体取得宅基地使用权，但应当可以通过购买或受让房屋使用权来取得宅基地使用权，也可以购买宅基地。　　因此，笔者认为，农民对宅基地享有的使用权利不是他物权性质，而是自物权性质。现在应当给予宅基地使用权人比承包地使用权更大的“准物权”，农村宅基地的使用权权限应当与城市宅基地的使用权权限相当或更大。《物权法》草案的规定，人为地制造了成文法律与人们心中的法律之间的冲突。此种冲突只会损害中国社会固有的宅基地的权利观念，应当改变。应当在《物权法》中规定宅基地的私人长期使用权性质，这对于社会稳定