【超市管理】连锁店选址切莫误入迷魂阵

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1、天马行空官方博客：http://t.qq.com/tmxk_docin；QQ:1318241189；QQ群：175569632连锁店选址切莫误入迷魂阵　　（中国商报11月12日）曾几何时，众多的零售企业以自己门店地理位置优越而感到荣耀。对零售企业而言，门店地理位置是形成零售企业市场竞争能力的一个重要因素，门店地理位置的优劣也往往影响到客流量的高低、商品销售额的多少。但在连锁店的地理位置的问题上，好的地理位置并不能决定你的门店的生意就一定会兴隆。古时候有句话“酒好也怕巷子深”，那巷子口的酒就一定好卖吗？　　误区一：地处老式的繁华街区说到地理优势，我们不得

2、不说说中国目前的商业上市企业。这些商业企业上市的主要资本，就是倚仗着以前拥有在一些大中型城市繁华路段的一块地皮，拥有一栋高层的商厦和一块老的国有企业的招牌。但是从现在的股票市场的行情和年报上可以看到：2001年50多家商业上市公司11家亏损，平均净利润较2000年下降53.76％；平均每股收益只有6分钱，较2000年下降57.32％，远远低于沪深股市0.15元的每股平均收益。这说明，仅凭着一块风水宝地，并不能保证企业就一定兴旺发达。　　专家解误：连锁化规模化已经成为零售业的发展潮流和必由之路，企业的发展不能死守着一个阵地，一块宝地是不能养活和发展整个百

3、货行业的。百货业需要的是走出去，这样才能得到发展。如果靠自己的力量难以走出，强强联手进行产业重组整合是一种不错的选择。　　误区二：位于新建的大型商业街区说到新建设的大型商业社区，不得不提到城市建设。拿北京为例，列入北京的“十五”规划的四条环线：二环、三环、四环、五环构成北京城市商业开发的“四条金带”。二环路带来大量车流，车流能带来人流。三环路是家居用品的一个环型商圈，许多家居用品，包括各种各样的家具、家庭摆件、家庭装修材料都在这个商圈。四环路沿线则构成了“厨房用具”的一个商圈，是为居民家庭厨房里各种各样的用具和用品提供服务。五环路被称为“批发配送带”。

4、因为从外省市往北京调运的商品，远远高于从北京往外出的商品。此外，北京城市规划确定了10个边缘集团正在进行大规模的房地产开发，到了2010年，10个边缘集团的人口总量将达到200万。这些区域也是未来社区商业发展的一个重心。　　面对上述的这些城市边缘的大型商业社区，应该说商业前景广阔，作为商业投资当然是无可厚非。从商业经营角度看，人口的聚集是一种稳定的商机，这种商机对于商业房地产的开发提供了可观的发展前景。然而目前，对于商业房地产开发而言，北京存在区域结构与商业服务的配比问题。比如说天通苑、回龙观、望京等地，不管是住宅还是商业房地产，开发规模都是很大的。但

5、是，在这样的区域，要开发什么样的商业地产、多大面积的商业地产，商业服务的实际需求和商业地产的开发面积即商业服务的配比还要进行仔细调查和测算。此外，还要从顾客的角度去分析，顾客是一种什么状态，是一种什么心理都需要了解清楚。例如北京的团结湖小区在“文革”以前就形成规模了,到上世纪70年代中期，团结湖小区中的商业设施大部分都亏损，就是没有考虑到人口的流向问题。城市人口有一种向心性的购物心理，从环路外向里渗透，反过来从里往外并不多。当时团结湖人口都大量流向三环路以内了。　　专家解误：这种新建的大型商业街区究竟能不能够入驻？在考察时应该做到“六看”。　　首先要看

6、价格。价格是决定商业物业升值潜力大小的重要因素。如何判断商业物业的售价是否合理呢？或许房地产市场发育相对成熟的西方发达国家的经验数据能够给我们一些启示：在西方国家，城市商业物业的价格一般为住宅价格的6至8倍。因此，在购置商业物业时，可以将其平均售价与附近商品住宅的平均售价进行对比，如果比值超过8，则该物业的市场定价可能已经一步到位，今后的升值空间将相当有限（除非该商铺今后的经营活动能够带来法定的或者事实上的垄断收益）；如果比值低于6，则在其他条件不考虑的情况下，该商铺的投资价值有可能被市场低估,因而具有一定的升值空间。　　其次要看位置（商业区位）。对于

7、商业物业投资来说，“地段、地段、还是地段”是永恒的投资法则。商业物业投资时在价格上做到“货比三家”是很难的，有时尽管两个商场相距只有咫尺之遥，但购物的客流量却相差万里。因此，有些商业物业贵自有其贵的理由。试想，非商业区的商业物业尽管价格便宜，但如果“营业员比顾客还多”，投资收益将从何谈起!第三要看规模。主要是看商业物业自身的规模和商业物业所处地区的商圈规模。一方面，从商业物业的自身规模来看，由于现代商场已逐渐向“大而全”的经营方向发展，因此规模大才能引来大商家进驻，也便于商家在经营业种和业态选择上做到游刃有余，而且规模太小的话，客流量可能会受到限制；另

8、一方面，从商业物业所处地区的商圈规模来看，一个城市的商圈规模一般分为三个级别，即核心商圈、次级