株洲长城国际酒店式公寓营销策划报告(45页)

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1、长城国际酒店式公寓营销策划报告二零一四年五月@版权归东莞瑞峰（湖南公司）瑞联置业投资顾问有限公司所有，未经许可，请勿传播赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http://down.winshang.com/添加Q群340180654，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送第一部分第二部分第三部分第四部分第五部分市场解析投资模型的建立目录第六部分项目理解价格定位整合推广销售策略及人员安排项目理解酒店式公寓酒店第一反应投资型产品公寓发展商承租能力经营状况地段

2、位置周边配套诚信口碑资金实力回报高低期限设置风险控制物业增值产品认可关注项目理解产品的本质应该是A出售经营权给B，B再将物业租给A，A将物业转租给C，由A向C收取租金，给予B回报；8年强制回购是A将经营权出售给B后，与B约定在满8年时，在B当时购买的价格基础上加价回购该物业的经营权。第一部分第二部分第三部分第四部分第五部分市场解析投资模型的建立目录第六部分项目理解价格定位整合推广销售策略及人员安排市场解析相关法规商业环境类似产品投资意向普调现行法律对“返租”“回报”“无产权”等相关的法律法规条文的规定；本

3、案产品的两大特色是“高回报”“增值回购”本案产品分析：无产权、出售经营权、返租、强制性回购、等特点，如何突出亮点及规避风险，需要法律法规条文的支持。出售经营权的合法性：本产品是商铺，而不是企业，不存在经营权转让的说法。应该是商铺承租权或者商铺使用权的长期租赁关系。所以本案销售模式应该为法律上租赁多少年承租权或者商铺使用权。返租：目前，尚无法律就售后返租进行明确的定义，可供参照的相关规定有原建设部《商品房销售管理办法》。经营性的售后返租，是指开发商将房产销售给买受人，再向买受人承租或代为出租的行为。市场解析

4、相关法规商业环境类似产品投资意向普调中心广场商圈芦淞商圈响石广场商圈长江广场商圈红旗商圈主营项目以株洲百货大楼为中心，由王府井百货、平和堂、家润多超市等组成，以综合生活服务为主。以芦淞市场为中心、由南大门市场、金都等服装、布匹、鞋类市场组成，株洲服装产业为主。以铜锣湾购物广场为中心，文化休闲购物中心以长江广场为中心的新兴商业娱乐圈以株洲百货大楼、东都步步高为中心，以居家购物、生活服务、休闲购物类为主优势知名度最高、入驻品牌最大商业网点最密集、规模最大、集客能力最强、发展最成熟、辐射能力最广响石商圈距离长沙

5、最近，是长株潭一体化的前沿周边汇聚行政机关、金融机构以及众多的高尚社区，配套设施相当完善品牌商家入驻本土区域，将红旗广场附近的居民全面辐射主要客群株洲本地居民株洲本地甚至省内外服饰批发商目前大多为石峰区的居民株洲大部分高档住宅居民、在河西行政区域工作的职工红旗广场附近及部分三三一客户市场解析相关法规商业环境类似产品投资意向普调如上表所示：将株洲商业基本可分为5大商圈，其中长江广场商圈、红旗广场商圈、响石广场商圈均因小区域内生活、休闲配套而逐步形成的；中心商圈和芦淞商圈实际上是一体的，要说界限也只有车站路对

6、批发与零售做了个划分，中心商圈辐射整个株洲本土客群，芦淞商圈辐射的是本土及周边省市（集中了株洲80%以上的流动人口）；酒店业客源商务环境流动人口交通便利性市场解析相关法规商业环境类似产品投资意向普调株洲市场近两年所售酒店式公寓情况说明：楼盘名开发商地段位置酒店方售价开盘时间回报形式樱花地带丰源房地产公司株洲市石峰区建设北路64号天伦国际酒店均价45002012年先租后售，年平均回报大概8%华晨国际华晨房地产公司庐山路与珠江南路交汇处四季天伦酒店5100-59002014年先租后售，年平均回报大概8%（同属

7、一家酒店）凯旋名门宏侨房地产公司人民路与芦淞大桥交汇处暂未确定均价53002013年年回报8%，两年回报直接冲抵房款爱丁堡城投房地产公司荷塘区红旗南路198号暂未确定均价62002014年，现在售返租15年，年回报8%，头两年可冲抵房款丰园广信房地产公司株洲市石宋西路1168号暂未确定均价6800-70002014年，在售租酒店三年一签合同，每月租金1500银天国际华兴房地产公司天元区天台路与黄河路交界处公寓产权式酒店均价12000元/m22012年9月每月返租60元/m2，租金每三年递增5%爱丁堡5月1

8、7日开盘，120套房源，当天去化100套，打出4万做房东，最高年均自由资产回报率达26%市场解析相关法规商业环境类似产品投资意向普调投资意向普调：调查人群：事业单位、芦淞市场群经营户、高端小区业主、随机抽调过来人流取样数量：300份有效问卷：287份(可多选)选择投资物业者占比遥遥领先占到36%承受投资额过30万总占比相加才占到12%小结：酒店式公寓因其投资额度较小，一般都有较稳定回报，市场上一直处于热捧状态，但一般情况下都能