从海尔的转向看房地产之路郞咸平

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1、从海尔的转向看房地产之路各位现场来宾，大家上午好！今天很高兴有这样的机会和各位谈谈房地产的本质问题，今天一到现场，就碰到了海尔地产的老总，像海尔都已经转向房地产了，当然了很多人跟我聊天说我们的房地产即将成为各个城市的支柱产业，那么多大型企业，包括海尔，甚至你们所熟悉的家电行业等等都相应进入房地产行业，你说这是一个可喜的现象还是一个可悲的现象呢？我们尤其是在去年中央经济工作会议之后，中国政府提出来一系列的宏观调控政策，如何解读这些现象？我今天半个小时到40分钟的演讲，我只想跟各位谈一谈你看到这一些现象的本质是什么？或者讲什么是它真正的灵魂？那么经济工作会议提出一个很深

2、刻的观点，那就是要由过去的适度紧缩变成紧缩，当然其目的是预防更进一步的通货膨胀等等，当然这个细节我在这就不做讨论了，大家有兴趣的话可以上网看看中央经济工作会议的实质内容。在这我必须要表达我的观点，宏观调控本身的思想是正确的，这一点是毋庸置疑的。当然问题在这，那就是宏观调控的路径选择是什么？而且这个房价高涨现象以及像海尔等等的电器行业相应进入房地产行业，它的推动力是什么？那么我觉得这个更值得我们思考。对于房地产而言，我们可以从市场化的扭曲来做一个开端，我们改革开放这么多年，我们有没有做到真正的市场化？那么我想告诉各位，以房地产而言，在供给面上它是市场化严重不足，而需求

3、面呢是市场化严重过度这么一个行业。当然我曾经在别的场合谈到过这个议题，大家如果有兴趣可以看看我这方面的发言，今天就不过多讲了。利用3分钟的时间，我把过去的一些发言进行一个总结。大家想想，房地产的供给面是怎么回事？基本上就是市场化严重不足的供给面，举个例子来讲，真正影响房价的有三大要素。第一大要素就是两大核心资源，包括土地开发权以及银行信贷权，这两个要素牵扯到了甚多的寻租行为，提高了构建成本，第二个要素就是房地产的寻租，从开工、完工销售每个环节都有寻租的迹象，第三个要素就是地方政府卖地的心态，卖地的地价之高，甚至超过全世界你可以想象到的各种经济指标，包括石油、重金属、

4、期货，而且这个价格基本上是只涨不跌，种种因素加在一起，使得地产供给面大幅上升，我们就以第三项公开竞价土地为例，比如万科在福州飙了一块地，可以说是天价，原来福州的房价是6、7千元一平米，万科拍下来之后一平方米地价就要7千元。这个就和我们所谓的政府行为挂钩，包括土地竞价制度都和政府行为挂钩，基本上地产供给面就是由政府参与的，而市场化不足的供给面。问题在这，最近这一年来，从南至深圳，北到北京，各地房价大幅飙涨，为什么有人买得起？这个现象就可以从海尔现象得到解释，这也就是我今天演讲的主题。谈到海尔现象之前，我想谈一谈到底是什么力量飙高了房地产的价格，那就从地产的需求面来谈。

5、按照我个人的研究结果显示，地产的需求面购物资金来源有四项，第一项购物资金是我们忽略的，同时也可以解决海尔康佳现象，那就是2007年左右，从06年开始一直延续到08年，那就是中国企业家的投资环境极速恶化，由于投资环境极速恶化，企业家把应该投资而不投资的钱汇集起来形成虚拟资金，打入楼市，这个资金是最庞大的资金，也是造成各地房价上升的主因。如何解释海尔现象？我会把这个作为一个主题。第二笔资金就是贪污款，这笔款不会消失，它依然会打入地产市场。第三笔资金是国际热钱。第四笔资金是老百姓的储蓄款，我们目前可以这样讲百分之百的宏观调控政策针对于消费者的政策，都是针对第三、第四项，比

6、如说外籍人士不得在北京购屋，这就是针对国际热钱，比如说第二套房子有什么限制，那是针对第四项老百姓的储蓄款。我的观点是什么？今天真正推动我国地产奇怪现象的不是第三笔资金热钱，也不是第四笔资金老百姓的储备款，实际上这两笔资金并不是那么重要，以第三项国际热钱为例，在深圳地区10月-11月的调研结果显示，就是外来资金占的比重是7%左右，9%的资金还是内地资金，但是宏观调控的目标基本上是针对第三项和第四项资金，其中我认为最重要的一项，也是我们所忽略的虚拟资金的最大来源就是企业家投资恶化，不想做企业了，这笔钱怎么办呢？被挤压出来，进入楼市、进入股市，进入股市和进入楼市的资金是雷

7、同的。问题就是围合我国的投资商环境在这两年之内为什么会迅速恶化呢？下面所讲的题目就是我第一次提出来的新观念，这个观念可以解释很多你们看起来很奇怪的现象。那就是今天的中国经济已经从过去的农耕时代进入到工商链条时代，你谈房地产已经不能从房地产来谈房地产，因为中国经济的各个环节可以说是环环相扣。你要真正了解地产泡沫的成因以及海尔现象，你就必须要找出这一切问题的本质灵魂。我的观点是这两年开始一个很明显的现象发生了，那就是驱动这一切现象的本质是我国经济在经历国际化的冲击之后，已经从过去的简单的产品竞争年代进入到了前所未有的产业链的竞争。那么这个产业链的竞争是怎么回事？为了