物业公司早期(前期)介入培训资料

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1、江苏国信物业管理有限公司——早期介入培训制作人：刘焱一、早期介入概念物业管理早期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的早期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。物业企业开发商业主合理化建议改进/减少返修提高满意度早期介入概念早期介入与前期物业管理的阶段划分

2、如下：物业开发项目可行性研究阶段规划建设阶段建设阶段销售阶段业主大会选聘物业管理企业物业入住阶段物业承接查验阶段竣工验收阶段早期介入前期管理二、早期介入方式早期介入方式为了使早期介入成功，物管公司必须由专门技术人员进行参与。由于物业建设周期较长，不可能抽调大批人员介入。而采取两种方式介入：早期介入方式1）长期介入人员为2~3人，由管理员、结构工程师，设备工程师组成。长期介入人员从项目一开始就进入角色，一直到项目结束，参与项目全过程。介入人员的素质与技术能力在很大程度上决定了早期介入的成败，所以选人一定要精心。早期介入方式2）短期介入人员为3~4人，由公司经理、部门经理和技术骨干组成。主要是定期

3、或不定期地进入角色，参与前期检查、帮助、指导长期介入的人员的工作。因此短期介入应由物管公司经理牵头，组织骨干参加，主要听取长期介入人员汇报工作，指导他们工作，同时与房地产商、建筑商进行工作协调，把早期介入发现的问题解决好。三、早期介入时期早期介入的时期物业管理早期介入与房地产整个过程紧密相连，通常与房产开发全过程各个时期有关，通常分为几个阶段：1）立项阶段协助开发商对房屋产品定位进行可行性研究，作出是否开发及开发周期，开发规模等有关问题的决策。2）规划设计、施工准备阶段这一时期协助开发商完成规划设计、单体设计及户型功能、外部环境，智能化等各项工作。早期介入的时期3）施工建设阶段这一阶段主要是把

4、好质量关、协助监理对一些今名容易出现问题的地方、部位进行指导、监督。4）竣工验收阶段这一阶段主要任务对竣工项目进行逐项检查验收，保证今后更好开展售后服务。四、顾问方式和内容1、可行性研究①确立物业管理档次。根据商品房定位确定今后管理水平。②制定物业管理方案。物管开展的硬件条件应给予满足。2、规划设计根据物管活动经验在设计中应满足人与居住环境的和谐，因此要考虑房屋使用功能合理、实用、楼群布置合理，建筑造型与色调的和谐、室外环境、居住的安全与舒适，交通便利与生活方式等等，特别对一些业主生活中必不可少的相关条件应逐一提出在规划设计中考虑周全。主要有下面一些内容。。顾问方式和内容*规划设计应满足人

5、与居住环境的和谐。规划设计①各类配套设施的完善对于一定规模的住宅小区，要有幼儿园、学校等公益事业，各类服务商业网点（饮食店、邮电所、银行）、人们休息活动场所与场地。对于写字楼、商贸中心等，则商务中心面积以及停车场大小都很重要。规划设计规划设计②水电气等供应容量要充分考虑到地域特点和人民对家庭电气化不断增加的需要，要充分留有余地，满足人们生活需求。（特别是电的容量要设计好）规划设计③安全保卫系统规划设计时，对安全保卫系统智能化给予足够重视。在节约成本前提下尽可能设计防盗报警系统，给业主创造一个安全的居家环境。可视对讲单元防盗门红外线探头规划设计④垃圾处理方式根据各地不同情况，决定是否采用设立垃圾

6、桶或垃圾袋，以及是否有专人收倒垃圾还是业主自己收倒垃圾，是否垃圾分类。此外还应考虑垃圾外运方式与垃圾中转站位置。规划设计⑤绿化布置绿化应考虑气候、环境、造型、布局等，特别的根据需要搭配。主干道：以种高大乔木落叶为主；次干道：小区的路通常5~6m，人行为主，通车为次，绿化选择富于变化、色彩变化、高低错落变化。住宅群之间道路通常2~3m，以花木为主，种一些花卉，一些草坪，使人有舒适感。规划设计⑥消防设施在建筑设计中消防设备的配套是有严格要求的，物业管理公司应着眼于各种消防死角。比如大楼的通道部分、电缆井部分，在消防设计中一般考虑不周，自动喷淋装置也不可能顾及到每个角落，物管公司应建议在这些地方配备

7、灭火器（电器部分应用二氧化碳灭火器）或灭火砂箱。规划设计⑦一些其他特殊要求的意见在规划设计中，常有一些易被忽视问题，但从日后使用和维修的角度来看，都很重要。如：灶台下放置煤气罐的高度是否低于煤气罐的角度。悬挂的厨柜向通道伸出了几十公分，用户不小心会碰到脑门。冰箱、洗衣机预留位置及下水口是否适当。电路接口是否足够、位置是否合适等。规划设计需要注意的问题3、规划设计需要注意的问题物业管理公司参与规划设