早期介入和前期管理

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1、2 如何进行早期介入和前期管理我国物业管理一直滞后于规划设计和施工阶段，这种脱节现象导致建设单位在规划设计中往往只考虑房屋和配套设施，而忽略房屋建成以后管理方面的因素，如没有管理用房、泊车位不够、住房使用功能不全、空调位置未考虑、建筑物内的管线布局不利于日后的维修养护，以及水、电和保安等配套方面存在的问题等。这种整体布局上的问题，既使业主和使用者时有抱怨，又增加了物业管理工作的难度，致使很多问题难以解决和弥补。在物业的规划设计阶段就选择物业管理企业介入，充分利用物业管理企业使用和管理的经验和知识，对于发挥物业的最大价值具有重要意义。2.1.1 物业管理早期介入的涵

2、义所谓物业管理的早期介入，是指物业管理公司在接管物业之前，就参与物业的策划、规划设计和建设，从业主、使用人及物业管理的角度提出意见和建议，以便物业建成后能满足业主、使用人的需求，方便物业管理。2.1.2 物业管理早期介入的作用(一)完善物业的规划设计和使用功能即在物业布局、配套，建筑造型，房型设计，电力负荷设计，垃圾站点布设，建材选用，供电供水、污水处理、电话、有线电视等的管线铺设，空调排烟孔位预留等方面根据经验提出建设性意见。充分考虑住户生活的安全、舒适与便利。（二）更好地监理施工质量　　消除施工质量的隐患，保证后期用户的可靠使用和物业管理的方便。(三)为验收接

3、管打下基础　　由于对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌利于缩短验收时间、提高验收质量，便于对发现问题的交接处理。(四)便于日后对物业的管理　　1．方便日后维修保养计划的制定；　　2．方便日后检修，缩短检修时间；　　3．易保证维修质量；　　4．方便后期改建改造。2.1.3 早期介入的形式与工作内容物业管理在物业建设与使用中按时间顺序如下：　　房地产项目的立项阶段（可行性研究阶段）-->规划设计阶段-->建设阶段-->竣工验收阶段-->物业接管验收阶段-->业主委员会成立从上面可以看出,物业管理企业和物业建设单位在前期活动中分为两阶段,一是物业

4、管理的早期介入阶段,二是自接管验收开始的前期管理阶段,本节所讲的早期介入主要是讲物业管理验收之前的物业管理活动。以下是物业管理在各个阶段介入的形式和工作内容及注意事项：(一)项目可行性研究阶段1．介入形式向物业建设单位及其聘请的专业机构提供专业咨询意见，同时对未来的物业管理进行总体策划。2．主要工作内容　(1)根据物业建设成本及目标客户群的定位确定物业管理的模式；　(2)根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；　(3)根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；　(4)根据物业管理成本初步确定物业管理费的收费标准；　(5)从物业建设单位的角度出发，设计出

5、与客户目标相一致的建立在合理性能价格比之上的物业管理框架性方案。3．注意事项　(1)在此阶段除对物业档次定位外，还要考虑物业的使用成本；　(2)物业管理的模式要和业主的生活水准、文化需求相一致；　(3)要完成此阶段物业管理的工作需要对市场准确把握和深刻认识，同时具备知识面广、综合素质高、策划能力强的高级人才。(二)规划设计阶段1．介入形式　　参与各项规划设计的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议，此时介入的物业管理企业应站在潜在业主的角度上看待和分析问题，这样做并不与物业建设单位的利益相冲突，相反在以下几

6、方面会使物业建设单位受益：一是通过优化设计或在使用维护等角度上对设计方案进行调整，使物业建设单位项目在总体上更能满足购房者的需求，从而对促进项目的成功运作有利，降低了开发风险；二是设计上的预见性可以减少后续的更改和调整，从而为物业建设单位节约资金；三是分期开发的物业项目，对公用配套设施、设备和环境能更好地协调，可以使各分期之间顺利过渡。2.主要工作内容(1)就物业的结构布局、功能方面提出改进建议；(2)就物业环境设计，配套设施的合理性、适应性及细节提出意见或建议；(3)提供设备、设施的设置、选型及服务方面的改进意见；(4)就物业管理用房等公共配套建筑、场地的设置、

7、要求等提出意见。3．注意事项(1)在此阶段提出的意见或建议要贯彻可行性阶段所确定的物业管理总体设计规划的内容和思路，保证总体思路的一致性、连贯性和持续性；(2)一定站在已确定的目标客户的角度上来看待和考虑问题，尤其要将设计与将来的使用维护与建设和使用成本及目标客户的需求及经济承受力相结合，这样才能将业主、物业建设单位与物业管理企业的目标利益统一起来；(3)所提的意见及建议应符合有关法律、法规及技术规范的要求。(三)建设阶段1．介入形式　此阶段主要是派出工程技术人员进驻到现场，对建设中的物业进行观察、了解、记录，并就有关问题提出意见和建议。2．主要工作内容(1)就施

8、工中发现的