绿城中国控股有限公司财务分析报告会计二班2009302430104徐冰如

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1、绿城中国控股有限公司财务分析报告会计2班2009302430104徐冰如17一、公司概况（一）公司简介。绿城房地产集团有限公司，1995年1月6日注册成立，国内知名开发企业，专注于开发高品质物业。2006年7月13日，“绿城中国控股有限公司”在香港上市，绿城为其全资子公司。历经17年的发展，绿城拥有100多家成员企业，3400多名员工，开发足迹遍及国内50多个城市。至2011年4月底，公司土地储备总用地面积达2600多万平方米，规划总建筑面积达4200多万平方米。至2010年，绿城总品牌价值达80.08亿元，在混合所有制房地产企业

2、中排名第二。2010年绿城实现合同销售额达541亿元。（二）公司战略。1.经过十几年的发展，绿城有张有弛地在各种文化层次上均有了成熟的运作及管理。2.自2006年成功登陆香港联交所之后，绿城集团就驶入了一个快速、超常规发展的轨道。而绿城于2007年正式启动的“精品战略”，则是为正在高速路上的绿城集团保驾护航。3.如今，绿城房地产集团在许多地方都有自己的项目，典型的有北京御园、上海玫瑰园、长沙青竹园、杭州桃花源、杭州留庄、千岛湖度假公寓、杭州新绿园、宁波绿园等。（三）2010年公司基本财务状况。1．截止2010年12月31日，公司资

3、产规模达1253.58亿元。年销售收入111.61亿元，净利润30亿元，净资产收益率为29.41%。说明公司2010年度自有资本运用效率较好。2．企业净资产负债率为132%,作为在香港上市的公司，按境内财务标准确定，其总资产负债率为85%左右，从净负债率、总负债率两方面来看，绿城皆明显超过行业平均水平。3．延续2009年良好的经济效益，利润总额、每股收益等各项指标比2009年均有所上升。17二、公司财务分析（一）财务报表分析——资产负债表1、资产负债表水平分析表1流动资产与非流动资产水平变动表2010年（亿元）2009年(亿元）变

4、动对总资产的影响流动资产1160.06705.9764.32%60.16%非流动资产93.5348.7991.71%5.93%资产总计1253.59754.7666.09%66.09%（1）该公司总资产本年增长幅度为66.09%，说明绿城公司本年资产规模有较大幅度的增长。流动资产本年增长幅度为64.32%，使总资产规模增长了60.16%。非流动资产本年增长幅度为91.71%，使总资产规模增长了5.93%。说明本年总资产的增长主要体现在流动资产的增长上，公司资产的流动性有所加强。（2）本年在建工程增长幅度为91.43%，对总资产的影

5、响为36.32%。附注中披露主要原因为长期租赁土地成本增长和随着2009年以来房地产市场的复苏，在建工程可变现净值增加。（3）本年应收账款增长幅度为110.55%，对总资产的影响为10.40%。主要为非控股股东应收款增长和共同控制实体应收款增长，附注披露中显示主要是向此等非控股股东的项目垫支。表2流动负债与非流动负债水平变动表2010年（亿元）2009年(亿元）变动对总资产的影响流动负债874.41470.4485.87%53.52%非流动负债234.65159.8446.81%9.91%负债总计1109.06630.2875.9

6、7%63.44%（1）负债本年增长幅度为75.97%，使权益总额增长了63.44%；股东权益本年增长幅度为16.10%，使权益总额增长了2.66%，两者合计使权益总额本年增长幅度为66.09%。说明本年权益总额的增长主要依靠负债的增长，公司的财务风险增加。（2）本年流动性负债增长是负债增长的主要方面。流动负债增长幅度为85.87%，对权益总额的影响为53.52%，这种变动可能导致公司偿债压力的加大及财务风险的增加。（3）流动负债的增长主要表现为：一是17预售定金的增长。预售定金本年增长幅度为104.06%，对权益总额的影响为32.

7、12%。说明公司营业收入和利润增长。二是应付账款的增长。应付账款本年增长幅度为209.49%，对权益总额的影响为14.88%。附注披露中显示主要原因为非控股股东应付款（包括信托相关）增长93.36亿元，主要是向此等非控股股东的项目垫支，值得注意的是，对于信托的高额融资增加了企业的偿债压力和财务风险；联营公司应付款的增加主要用于预付分派。（4）非流动负债本年增长幅度为46.81%，对权益总额的影响为9.91%。其中，银行及其他借款是造成非流动负债增长的主要原因。附注中显示，由于2010年我国多次上调银行存贷款基准利率，导致按浮动利率

8、计息的银行及其他借款总金额上升。（5）股东权益本年增长幅度为16.10%，对权益总额的影响为2.66%。其中股本减少362千元，由该公司本年购回及注销股份所致。（6）由上述水平分析可知，绿城公司本年资产负债表的变动为负债变动型、经营变动型与股利分配