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时间:2018-11-18
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1、荀培路:我国社区商业的现状及发展趋势
2、第1内容显示中 荀培路,中国城市商业网点建设管理联合会、中国商业地产联盟会长。曾任内贸部司局长,曾参与制订了一些重要商业政策。2000年,调任中国城市商业网点建设管理联合会会长后,一方面通过组织商业地产展览、论坛、培训等形式,积极培育商业地产市场,同时又致力于推动商业网点规划,率先提出订单商业地产概念,以引导商业地产健康有序发展。在协会工作期间,撰写了多份调研报告,受到了行政主管部门的重视。2003年,牵头组建中国商业地产联盟,以推动商业与地产的战略合作,并出任联盟首任会长,是我国商业地产行业主要推动者之一。近几年,国家相关部门,特别是商务部
3、成立以来,高度重视商业网点规划制定工作,已达到前所未有的程度。目前,基本完成了省会以上城市商业网点规划的编制,现正进行地级城市编制工作,可以说,商业的“法治化”进程正逐步进入正常轨道。最近,“社区商业”又列为商务部的工作重点,是因为“社区商业”,在我国城市化进程与经济生活中,扮演着重要的角色,关系到“便民、利民、为民”,创建“和谐社会”和提高老百姓生活质量的大事。这一点,从商务部制定的《城市商业网点编制规范》、《全国商品市场体系建设纲要》到《关于加快我国社区商业发展的指导意见》,等一系列文件中可以看出。一、我国社区商业的总体情况1、社区商业是商业网点布局的重要主成部分在计划经济时
4、期,商业网点资源短缺,国务院决定各地按住宅建设面积7%的比例收取商业网点配套费,安排商业企业经营,加上部分财政资金,捆绑后,进行全国的商业网点建设和商业地产开发。这项措施在一定程度上,满足了人民群众的消费需要。就全国来讲,当时的商业网点布局结构是:市级中心——王府井、西单、前门;区级中心——南城的菜市口、西城的三里河;社区服务——多少居民人口一个居委会,配备一个粮店、副食店、菜场、理发店、饮食店、废品回收站等,原则上不超过10分钟的商圈。2、社区商业的规划漏洞1999年11月6日,财政部、国家经贸委、国家计委等六部委按照国务院的要求,联合下发《关于公布第三批取消的各种基金项目的通
5、知》,取消了“收取商业网点配套费的规定”。现在,我国商业地产的开发,商业网点的投资,主要来自非国有部门,大部分是商业之外的投资者。商业地产开发,商业网点建设市场化后,社区商业建设显然落后了。一方面城市商业中心区,商业网点过分密集,濒于饱和,同质化竞争激烈;另一方面却是人口不断外迁,造成社区商业稀疏,配套严重滞后。其原因有二个层面:一是开发商在社区建设时规划漏洞,没有规划进去,因此没有配套;或者利益驱动,体量大。二是有的城市政府领导重视城市改造,重视住宅区建设,忽视了小区建设的配套,尤其是老百姓生活设施的建设,出现了问题,拖了我国现代商业的后腿,影响了城市形象和老百姓的生活质量。3
6、、社区商业的“两个矛盾”第一个矛盾是:城市内部商业网点结构性矛盾。当前,随着城市化进程的加速,商业网点结构性矛盾日益凸现。城市内部的商业网点布局不合理,问题表现在:中心城区、老城区的商业网点过于集中,新建的城区和社区缺少合理而必要的商业网点配套;从业态结构表象看,大型百货店过剩,在部分大中城市,大型综合超市已出现饱和迹象,特别是寸土寸金的市级商业中心的商业体量过大,另一方面,大量新建社区内,便民的便利店、小型超市及餐饮等服务网点明显不足。商业网点建设与环境保护、交通、居民生活环境等方面的对立,正变得越来越尖锐,不应该对立的问题变得对立了!另一个矛盾是:规划与定位不够合理,“商与住
7、”比例失调。随着国家对房地产行业的控制越来越严,现在,开发商都把投资和开发的重点转向商业地产,以获取更高的利润。由于商业与地产的两张皮,在社区商业开发上,导致如下后果:一、有的大盘社区,商业网点严重不足,影响入住。因此,微观的商业地产开发,在定位与规划方面,如果不引起重视,这个矛盾将越来越明显。二、商业地产的过度开发。一些社区开发商,在他开发的高档楼盘,特别是别墅区内,盖出了40%以上的商业地产,而且,这样的开发商不在少数,受商铺利益的影响。社区商铺还是远离别墅区为好。三、目前社区开发商,开发的商业形式,大多数是底商,底商对某些社区商业业态而言,是无法承载的,直接影响到周围居民生
8、活质量。当然,我们也应注意上述两个不同层面的矛盾是相互影响的。一方面,开发商无序开发商业地产,会对整个城市或者城市区域内部的商业结构产生不良影响;另一方面,整个城市内部的结构性矛盾,反过来又影响开发商的商业地产开发类型、进度等各个方面。4、社区商业的类型社区的消费,集中在日常生活服务需求,具体为便利店、超级市场、专业化商店、专业化服务店。这些购物、生活配套和休闲娱乐服务设施,它们共同构成社区商业的主要内容。
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