东丽新新家园项目天津市场供应研究报告

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1、东丽新新家园项目天津市场供应研究报告第一部分、天津供应市场研究3一、供应调研背景及中原研究思路31、调研背景32、调研目的33、调研对象3二、天津市土地市场供应分析41、土地市场现状42、2002年度土地供应分析6三、天津市房地产总体供应情况91、天津市房地产供应总量92、天津市房地产市场价格状况113、天津市房地产市场销售量13四、天津市房产市场分析151、商品房市场概述152、市场情况分类评价17五、中高档住宅市场供应191、总供应量情况192、销售状况193、产品特点20第二部分、供应市场专项调研分析21一、调研说明211.市场

2、范围212、样本的选择213、调研目的和分析方法2395二、高档公寓项目分析231、高档公寓项目综合品质评价252、高档公寓项目供应量分析263、高档公寓项目产品分析284、高档公寓项目价格与销售情况445、项目形象与宣传推广546、高档公寓项目客群分析54三、别墅项目分析551、别墅项目综合品质评价562、别墅项目供应量分析583、别墅项目产品分析614、别墅项目优势、劣势分析785、别墅项目价格与销售806、别墅项目形象与宣传推广897、别墅项目客群分析90第三部分、个案项目分析91一、个案项目的选择91二、个案项目分析911、万

3、科花园新城三期——美树丽舍912、半岛蓝湾973、蒙地卡罗104第四部分、结论113一、总体供应量及供应结构113二、区域供应量及供应结构113三、在售项目客户特征113四、产品特征113五、价格及销售114六、宣传推广11495第一部分、天津供应市场研究一、供应调研背景及中原研究思路1、调研背景天津中原根据贵司提供的有关地块及项目的初步设想，经与贵司分析与研究，确定了本次调研的目的、对象、内容和方法。2、调研目的本次调研的目的是通过对天津市土地市场供应状况、天津市房地产市场状况、天津市商品房细分市场的研究、以及对现有别墅项目及高品质

4、的公寓项目的供应量、销售量、价格及产品品质等方面进行深入分析与研究，为本项目的最终市场定位提供有效依据。3、调研对象本次调研的对象为市区、滨海新区和近郊的别墅和高档公寓项目。95二、天津市土地市场供应分析1、土地市场现状2001年全市出让土地380宗，土地面积619.65万平方米，收益17.22亿元，有偿使用面积占全市供地总量比重达到58.03%。随着我市危漏平房改造工程的提前完成，中心城区土地需求趋于稳定。2001年出让土地58宗，出让土地面积126.24万平方米，政府收益1.2亿元。中心城区出让地块以居住用地为主。工业、商业办公、

5、居住用地分别为10.35万、9.19万和106.7万平方米，分别占中心城区出让总面积的8.21%、7.27%和84.52%。1.1土地供应量1996-2001年全市土地出让情况年份数量199619971998199920002001累计出让幅数（幅）2032953832943363801891土地面积（万平方米）378.83710.45929.43428.67581.82619.653648.851996-2001年全市土地出让数量示意图1996-2001年中心城区土地出让情况年份数量199619971998199920002001累

6、计出让幅数（幅）426785586358373土地面积（万平方米）36.3478.91180.164.49180.26126.24666.341996-2001年全市中心城区土地出让数量示意图951.2出让数量变动原因：97、98年正逢5-7年危改拆迁高峰期，全市土地出让和中心城区土地出让激增，98年中心城区土地出让量相当于1997年的2.3倍。2000年受全国大盘开发的影响，尤其是万科在东丽湖成功收购4000亩规划用地，各大开发企业再一次大规模扩张，成片获取中心城区土地，如中体产业投资的“奥林匹克花园”，顺驰集团投资的“太阳城”，天

7、房集团投资的“瑞江花园”等使得当年土地交易量暴涨，相当于1999年供应量的3倍。从整个天津房地产市场来看，目前天津市居民平均居住面积只有9.6平方米，低于全国20平方米的平均水平，天津市居民住房需求潜力有很大空间，住宅市场仍会保持向上的势头，也必将带动土地市场的成交，从而引起土地供应量的上涨。2、2002年度土地供应分析2.1土地供应量根据政府部门计划，2002年供地总量控制在450公顷以内，其中商品房用地135公顷，占计划的30%，危改、安居用地315公顷，占计划的70%。可供地块范围：危改用地将严格控制在市政府94年确定的164片

8、危改大片内，安居用地控制在政府确定的梅江、西横堤居住区内，并实行总量控制。另筛选35幅404公顷土地，作为近期可供开发商品房的用地。2002年外环线内居住建设土地（危改部分）供应量区域和平区河北区河东区南开区河西区红桥区