关于的有关小产权房的法律层面

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1、关于的有关小产权房的法律层面关于的有关小产权房的法律层面导读：摘要近年来，随着社会经济的飞速发展和城市化建设进程的不断加快，城市房地产行业迅速崛起、房价飞涨，一些城市居民难以支付高额的城市房价，因此纷纷购买价格较低的小产权房。这种建设在集体土地之上的住房，虽然有买卖合同，但却因法律的明令禁止而失去了保护。具体规定是将在集体所有的土地上建造的房屋给本集体以外的人，则该买卖合同不受法律的保护。本文将对小产权房及其涉及到的法律理由进行研究，并对如何才能使小产权房得到法律的保护提出一些倡议，以供参考。　　关键词小产权房法律保护　　简介：狄倩，中国电信江苏

2、徐州分公司。　　1009-0592(2012)05-063-02　　房地产行业的崛起，使城市的房价成倍的增加，这关系着人民的住房理由以及社会的稳定。为了能住上自己的房屋，城市居民纷纷选择购买价格相对较低的小产权房，但小产权房自身却存在着非常严重的弊端，日益成为当前一个非常棘手的理由。　　一、小产权房及相关法律规定　　房屋是人存活和发展的最基本条件，“居者有其屋”是“十七大”会议中提出的一项主要民生工程。面对当前居高不下的房价，城市中低收入人群将目光转向了建立在集体土地之上的小产权房，因其没有正式的法律保护而成为当前广为关注的理由。　　1．小产权房

3、。所谓小产权房，主要是指乡镇政府或者村委会牵头在集体土地之上联合开发建造的房屋，这些房屋只有乡镇政府或者村委会制作并发放的房屋所有权证，通过该权证来证明房屋的权属。从形式上看，小产权房具有以下几个方面的特征：第一，房屋建造所需用的土地于农村的集体土地，主要包括农用地、建设用地以及宅基地等类型；第二，房屋购买者呈现出多样化的特点，不只是本村的村民，还有城镇和外村的居民；第三，小产权房的权属没有经过国家房地产管理部门（机构）的统一登记，更没有国家统一的所有权凭证以及国有土地的使用权证，只有乡镇或者村委会制作发放的“小产权”凭证。由此可见，小产权房没有

4、国家正式法律的保护，一旦出现权属纠纷，将很难诉诸法律来解决。　　2．关于小产权房的法律规定。对于小产权房而言，它不仅涉及到集体的土地，而且还涉及到集体土地之上的建筑结构。小产权房买卖是否符合法律的规定，主要取决于法律法规中是否有可以在农村集体土地之上建造商品房的规定。从实践来看，农村集体土地存在着很多的类型，因此小产权房涉及到的法律理由也存在着差异性。第一，在基本农田上建造的小产权房。我国《土地管理法》中有规定，如果农村建设需要占用基本农田，则应当严格按照要求农用地转用审批手续；基本农田未经专用审查批准，一律不得转作它用。由此可见，在没有经过批准

5、而占用基本农田农或者超过了批准数量而占用的基本农田之上，开发建造房屋是不合法的，更不用说小产权房的买卖。第二，在集体建设用地之上建造的小产权房。根据我国《土地管理法》的规定，任何单位、个人因建造建筑结构而需要使用国有土地，必须要经过申请批准，农村建设用地除外。据规定，农村集体所有的土地可用于本村的非农业建设，但其范围是否包括商品房的建造，法律没有明确的规定。2005年以来，在广东等8个省市开展了试点，虽然可以通过转让、出让或者出租的方式来获取集体的建设用地，但这种用地不能建造商品房等结构，而且该规定只在适用于特定的地域，没有普遍性，也无溯及力。第

6、三，在宅基地上建造的小产权房。据《土地管理法》之规定，我国农村村民一家只能拥有一套宅基地，村民的住宅用地需经批准方可使用；若村民将自己的宅基地出卖或者出租以后，不得再申请宅基地。从该项法律规定可以看出，申请宅基地的主体只限于本村的村民，对于集体之外的单位和个人是否可以通过购买或租赁农民住房等理由，现行的《土地管理法》中并没有明确的规定。　　二、如何将小产权房置于法律的保护之下　　基于以上分析，小产权房理由确实是当前非常棘手的理由，但也是关系着人民生产生活以及社会稳定的大事，就当前的法律法规之规定，如何才能使法律认可小产权房呢？　　1．条件。对于部

7、分小产权房的认可，说明法律可以允许集体外的单位和个人利用村里的集体土地，但是这种权利要受到一定的限制：第一，要符合土地总体规划的要求。集体土地的利用权是由国家确定的，对集体而言，权利人利用土地的形式取决于其利益的需要，但集体土地的利用也属于社会生产生活的一个部分，因此集体土地的利用要受到严格的限制。置于小产权房是否合法，主要取决于其是否严格按照国家总体规划的要求行事。第二，要符合乡镇有关土地规划之规定。农村土地的利用，应当将眼前的利益与长远的利益有机地结合在一起，对一定时期内的土地利用类型做一个比较科学而又长远的安排。对于集体建设用地而言，其利用

8、应当服从乡镇规划的要求，小产权房是否合法，要看其与乡镇土地利用规划的要求是否一致。第三，要优先保障本村的居住需求。宅基地是村民的一项非常