昆明市商业地产开发项目策划书

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1、项目营销策划案项目策划书目　录前言：3核心目标：4第一部分市场研究工作5第一章市场调研报告5一、宏观市场环境分析5（一）、昆明市城市概况5（二）、经济环境分析9（三）、政策环境分析14（四）、相关宏观环境因素16二、项目调研分析22（一）、项目市场发展概况分析22（二）、项目开发现状与发展分析25三、项目类型调研分析25（一）、本地区商业项目市场分析25（二）、本地区住宅项目市场分析30四、目标客户群体的调研分析32（一）、商业项目客户群体调研分析32（二）、住宅项目客户群体的调研分析46五、主要项目区域与重点项目分析61145项目营销策划案（一）、主要商业区与重点商业区项目分

2、析61（二）、主要住宅与重点住宅项目分析74第二章市场定位报告86六、项目分析86（一）、经济指标及现状描述87（二）、交通情况87（三）、配套设施88七、项目优劣势（SWOT）分析88（一）、住宅优劣势分析88（二）、商业优势分析92八、项目定位95（一）、项目总体定位95（二）、项目目标客户群定位96（三）、项目价格定位98（四）、项目经济效益分析105第三章产品定位报告107九、项目社会意义107十改造的依据108（一）依据之一：业主利益108（二）、依据之二：市场需求109（三）、依据之三：商业环境109145项目营销策划案（四）、依据之四：城市规划110十一、改造的最

3、终目标110十二、改造的瓶颈111十三、改造方案建议112十四、改造说明112第二部分营销策划113第四章营销策划报告113十五、项目案名建议113十六、商业定位114（一）、商业业态模拟搭配组合115（二）、商业业态规划116（三）、项目特色定位117十七、公寓定位118（一）、功能定位118（二）、配套定位118（三）户型定位119十八、营销推广策略121（一）、住宅部分122（二）、商业部分127十九、营销环境的营造140二十、营销队伍的组建142145项目营销策划案前言：本项目是云南农垦集团从屯垦戍边的创业精神和打造云南农垦集团总部基地的重要标志性建筑，是在云南农垦集团

4、全面推进“二次创业”的大背景下实施的闲置资产“二次开发”项目。云南农垦集团的目标是打造成为云南省农业产业化永不沉没的“航空母舰”，现代农业的示范基地、新农村建设的“排头兵”，成为促进边疆民族地区经济发展、社会稳定、民族团结的重要力量和云南经济发展新的增长点。因此，鼓楼大厦的“二次开发”必须服从、服务于上述目标，为云南农垦集团展示新的形象，为春城昆明增添新的景观，为国有资产实现新的效益。承蒙云南农垦集团的信任与厚爱，昆明进力房地产营销策划有限公司，十分荣幸地为本项目设计市场功能定位及营销策划方案。商业营销策划是决定本项目运作成败的关键节点之一。我们力求在方案中全面体现云南农垦集团

5、的精神，力求实现经济效益与社会效益的最大化，确保企业、投资人、政府以及民众利益的多方共赢。根据云南农垦集团各级领导和相关部门对于本项目开发的要求和初步设想，我们结合进力地产多年来房地产策划代理积累的成熟的经验，开展了广泛、周密的市场调研工作，着重分析昆明市商业房地产的需求状况及其发展趋势，提出本项目如何进行商业开发最优化的建议，供云南农垦集团各级领导和相关部门决策时参考。145项目营销策划案核心目标：1、云南农垦集团是国有特大型企业，拥有中国最好的天然橡胶生产基地，市场技术世界领先，二天热橡胶产业是国家的战略产业，是云南省建设绿色经济强省的重点优势产业。因此，本项目开发的首要任

6、务是突出云南农垦集团“领先云南、领先全国农垦、国际化”的企业形象。2、通过全面深入的市场调研和科学严谨的统计分析，并结合对本项目现状、昆明市城市规划、市场前景、投资收益等因素的分析，提出兼顾多方利益、有利于可持续性经营的开发方案，统筹项目的改造、装修、招商、营销工作。方案的重点是明确项目功能定位，细分产品市场化，规划商业业态，评估经济效益。3、充分了解昆明市房地产市场的需求特征，制定富有针对性、可操作性强的项目推广企划书。该案长期以来已获得比较广泛的公众认可度，前期推广的工作重点再于如何引导市场，将关注的焦点从“闲置地产”转变为“优质地产”，为项目营销创造良好的条件。145项目

7、营销策划案第一部分市场研究工作第一章市场调研报告一、宏观市场环境分析（一）、昆明市城市概况1、城市综述昆明市是云南省省会城市，具有二千四百多年的历史，是云南省政治、经济、文化、科技、交通的中心，同时也是我国著名的历史文化名城和优秀的旅游城市。2、行政面积和区域划分145项目营销策划案◆行政面积昆明市辖区总面积为21111平方公里（出处：昆明市年鉴2006），现在主城建成区已达225平方公里。◆区域划分昆明市辖区有五华区、盘龙区、西山区、官渡区、东川区五个区和呈贡县、晋宁县、富民县、嵩明县、寻