2006年通辽天福房地产项目初步定位建议-阳光易居

《2006年通辽天福房地产项目初步定位建议-阳光易居》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、通辽天福房地产项目初步定位建议及合作建议书2006.06.24北京阳光易居房地产经纪有限公司Beijingsunshinerealestateco.,ltd甲方希望实现的目标利润最大化回笼资金最快做出品牌形象可持续发展天福房地产公司1、利润最大化。有两种实现的途径：一是在不增加成本或有效降低成本的情况下，拉升房价；二是，在不改变容积率的情况下，多做出些可销售面积；2、回笼资金最快。即短平快战略，尽量控制单套房总价，扩大客户群层面。这与上一条相矛盾，但也不是不可调和，如取上一条的第二种实现途径，就可以解决这个问题；3、做出品牌形象。在短时间或单个项目上实现，这对一个外来开发

2、商来说有些难度，品牌形象是一个较虚的概念，如我们做出了特色产品、销售实现奇迹、有较好的口碑，这些都可以称之为树立了品牌。可在销售过程中实现；4、可持续发展。可持续发展有两个必要条件，盈利和较好的市场口碑，与前面几条是相辅相成的。目标解析：阳光易居所要解决的问题要想实现以上的目标，我们必须解决以下三个问题：卖给谁？卖什么？怎么卖？WhoWhatHow我们的最有效目标客户群是谁？目对该客户群我们做什么产品？如何在最短时间内实现销售目标？备注：该报告分两部分进行阐述，住宅篇和商业篇第一部分：住宅篇住宅市场分析目标客户及锁定项目市场定位案名建议产品策划及调整形象包装及宣传测略销售

3、方案及销售计划住宅部分策略建议框架卖给谁？卖什么？怎么卖？住宅市场分析市中心区辐射区域新发展区经济开发区本案总体市场分析：1、上图反映的是政府的“北移西拓”计划示意，即通辽的城市发展将向北发展，向西扩张，政府将来要搬到北区，河西为开发区；2、随着这一计划的落实，新开发房地产项目多集中在北区，如“吉地华府”，“裕景花园”、“水岸春天”等，而且开发规模一般较市区的大；3、市区的住宅用地越来越少，新开发项目也不断减少，且规模也不大，一是受政府发展规划导向的影响，二是市区的可用开发土地量越来越少，仅有的开发也多是城中村等的拆迁地；4、城市规划的导向也影响着人们的购房区域选择，多数

4、人购房选择在了北区，觉得那里是将来的重点城区，而且环境也较现在的市区会好；5、北区目前主要开发住宅区，生活配套还有些落后，但是这种政策的导向，及较好的环境使然，房价有了较大的提升，有些项目甚至比市区的房价都高；6、目前市场的住宅产品户型面积主要集中在60－160平米左右，主力户型为75－115平米左右，这也是市场最畅销户型。北区新开发项目大户型较为集中，如吉地华府120－160平米的户型所占比例就较大；在市区及市区偏西方向开发的住宅项目，以中小户型为主，面积多在60－110平米之间；7、住宅产品的市场均价在1700－1800元/平米之间，最高价达到了近2300元/平米，较

5、低的价格为1580元/平米左右；随着人们生活水平的提高和商业人群的兴起，加上通辽市近几年经济的迅速发展，价格还有着较大的提升空间；8、房地产发展虽还处于起步阶段，但产品上有了一定的创新，如出现了时下流行的花园洋房和情景洋房；本项目市场分析：1、项目位于胜利路和向阳大街的交汇处，属于城市非中心区，为二类地段；2、周边社会配套较为齐全，但生活配套较少；3、周边的专业市场较多，大都有近10年左右的历史，如汽配街、粮油街等；4、周边住宅社区较多，多为旧社区，新开发项目较少；本案向阳大街明仁大街科尔沁大街区二院市二中中国银行区蒙古族学校交通小学邮政局蒙古王宾馆农资市场项目四至及周边

6、现状：项目地块现状北面西面东面南面红色区域为项目用地蓝色方块表示地块周边现有建筑物项目用地平面图：项目周边社会配套图片展示：项目周边社会配套图片展示：项目SWOT分析：天福房地产项目SWOT分析S1.位于市区，交通便利，离商业中心较近；S2.周边社会配套完善；S3.周边专业市场具有多年历史，成行成市；S4.小区规模不大，易于管理；S5.户型面积小，总价不会过高，易销售；O1.市区土地越来越小，而市区住宅的需求却大；O2.本项目招商引资的背景，得到政府的支持；O3.旧城改造进步加快，购房群体不断加大；优势（Strengths）劣势（Weaknesses）机会（Opportu

7、nities）威胁（Threats）T1.拆迁问题若不能得到很好解决，会带来众多麻烦；T2.开发中的不确定因素较多；W1.地块被分为两块，环境、交通不易组织；W2.开发商品牌效应不足；W3.容积率较高，建筑密度较大，通透性也差；W4.有回迁户，影响整体客户素质；目标客户分析及锁定项目目标客群的锁定要从两个方面下手：一是市场客群的分析二是本案的产品特征分析市场客群基本分了两个较大的群体。一部分人受政府城市规划导向的影响，搬离了市区，在城市的北区购房置业；另一部分人，喜欢市区的繁华和便利，也对这个产生了恋土情结，不愿意搬离长期居住