2005年青岛市李沧区某项目投资分析报告-策源

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1、上海策源置业顾问有限公司ShanghaiResource青岛李沧区项目投资分析报告提交：无锡民生投资管理有限公司日期：2005年06月上海策源置业顾问有限公司上海策源置业顾问有限公司ShanghaiResource目录1项目评估总述11.1项目概述11.2报告建议32青岛市房地产市场研究42.1青岛市房地产市场概述42.1.1青岛市房地产投资42.1.2青岛市商品房供求52.2李沧区市场研究62.2.1区域位置62.2.2区域规划62.2.3区域房地产市场分析63.区域土地市场分析73.1区域基准地价分析73.2协议出让土地价格分析84报告编制说明94.1分析原理与模型94.2研究分析依据9

2、4.2.1分析依据94.2.2成本计算依据104.2.3销售价格制定依据114.2.4项目开发定位115.项目土地评估方案125.1项目投资收入分析125.2项目开发成本分析125.3项目投资评估135.4土地评估方案146项目可行性评估156.1项目市场可行性分析156.2项目敏感性分析157项目建议168附表178.1青岛市关于市内四区土地级别及基准地价有关问题的通知（节选）178.2青岛市内四区2004年下半年协议出让土地（部分）情况明细表208.3青岛市房地产开发费用表23投资评估部Investment&Assessment1项目评估总述1.1项目概述¨项目名称青岛市李沧区地块评估¨

3、项目地理位置项目位于李沧区的北部，环城路的北侧，距离市中心10公里，距离李沧区区政府1公里。具体四至范围为：金水路以南，夏庄路以东，顺河路以北，三零八国道以西。（如右图所示）。百通馨苑本项目下王埠立交桥三零八国道夏庄路李沧区政府青银高速公路金水路李村公园顺河路¨项目基本情况本项目地块位于李沧区李村公园附近，规划用途为住宅用地，土地面积为60亩，折合40000平方米，建筑容积率≤1.2，可建设总建筑面积为48000平方米。¨项目SWOT分析§优势－S²本项目所处地段--下王埠属于李沧区商贸行政中心的范围，市政配套设施比较完善；²Page22of24投资评估部Investment&Assessm

4、ent李沧区经过近几年的不断开发，已经兴建了众多的住宅小区，形成了一定的居住氛围；²本项目地块位于下王埠立交桥附近，东西方向有青银高速公路和三零八国道，北面有金水路高架桥路,区域交通便利；§劣势－W²整个李沧区以经济适用房为主，对项目的品质造成不利影响；²项目小范围内没有主要的交通干道，交通条件还有待进一步改善；²地块位于青银高速和金水路交叉口，来往车辆多，噪音和废气污染比较严重，对项目的高楼层有一定的影响；²地块目前为农田，土地用途改变的审批会延长项目的工期，增加项目的投资成本；²本项目毗邻某工业厂房，地块位置较差，不适宜建造高品质楼盘；²该项目地块面积为60亩，规模较小，不利于项目的规划

5、设计，也限制了项目的开发规模（本报告建议容积率≦1.2万平方米/公顷）；§机会－O²李沧区作为青岛市规划中的重点居住区，土地政策优惠，有助于该区房地产业的发展；²李沧区区政府新的规划中，将本区东部定位为“青岛中央居住区”，该规划有利于本项目未来的销售；²项目地块所在区域下王埠板块城市配套完善速度很快，成为中挡商品房有一定的地段优势和价格优势；§威胁－T²本项目周围同类型的楼盘较多，未来供应总量比较大，对项目的销售造成一定的压力；²本地块附近有大量的经济适用房以及配套商品房项目，所处地段的住宅整体销售价格较低，对未来项目的定价有一定的影响；Page22of24投资评估部Investment&A

6、ssessment1.2报告建议¨报告编制目的本报告运用科学的统计原理与财务分析方法，基于李沧区基准地价及近年来土地交易情况，根据项目最可能的投资成本及销售收益，推导出本项目土地成本的合理控制区域，为开发商进行土地报价提供参考。¨项目投资方案²根据本报告测算，该项目土地的报价为80万元/亩，项目开发投资总额为13476.17万元时，投资利润率等于30.72%。当土地报价小于80万元/亩时，投资利润率将大于行业平均利润率30%，各项投资指标均可行，属于安全投资区。²根据青岛市2003年公布的《青岛市内四区土地级别及基准地价》，该项目土地属于五级，经交易系数修正后，目前基准地价是60万元/亩，参

7、考此价格，项目的投资总额在12227.67万元左右，投资利润率是40.39%。²2004年该项目地块所在区域李沧区下王埠地段的参考协议出让价格为70万元/亩，项目总投资12851.30万元左右，投资利润率为35.32%。具体指标见下表：投资测算指标每亩地价（万元）开发投资总额（万元）销售收入（万元）利润总额（万元）投资利润率（%）估算地价8013476.1719200.004139.4330.72基准地价60