2005年3月重庆奥林匹克花园全年总体营销策划报告

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1、第一部分：重庆奥园2005全年总体营销策划报告一、重庆2005年房地产供需市场分析1、大盘供应统计分析北部新区江北区南岸区九龙坡、大渡口区名称规模名称规模名称规模名称规模奥林匹克花园3300亩大川水岸总1000亩，60亩休闲公园，20亩森林公园学府大道69号住宅1000亩，2000亩森林晋愉·绿岛总2000亩，住宅800亩金科·天湖美镇总850亩，100亩湖泊，250亩公园阳光100800亩棕榈泉国际花园总1200亩，160亩湖泊，240亩公园龙湖·蓝湖郡总1600亩，130亩蓝湖海棠晓月495.5亩财富中心578亩建工·未来城总1300亩，50亩水体，400亩公园鲁能·

2、新城总2000亩，100亩水库融侨半岛3000亩广厦城1050亩融科·蔚城1100亩润江·金韵天城473亩美堤雅城总901亩，150亩山顶公园保利高尔夫花园总3600亩，2400亩高尔夫球场天江·鼎城465亩总计14466亩总计3000亩总计6201亩总计1850亩分析：Ø2004-05年陆续有较多大盘推出或即将推出，但仍主要集中在北部新区范围内；Ø普遍以花园洋房、别墅等中高档品质物业为主，整体开发品质较高；Ø区域分布差异明显，以北部新区为主，其次是南岸区；Ø大部分拥有优良的原生自然优势资源。1、房地产需求分析1）商品房销售面积年份销售面积（万m2）增幅销售面积/新开工面

3、积1999430——4/7200058034.88%4/9200174628.62%4/920021016.5836.27%3/520031645.2635.5%7/920041918.7516.6%8/92004年重庆市全年的商品房销售面积为1918.75万方，同比上涨了16.6%，尽管其涨幅也较2003年有较大的下幅，但从前后数据的链接中可以看到，2004年新开工面积2144.84万方，供应量与销售量之比为8：9，纵观历年比较，该比例创楼市历史最小距离，也就是说供给与需求总体上是平衡的，并且其平衡度较之往年更为合理。在当前的商品房销售市场中，销售面积与新开工面积增速基

4、本同步，有效需求仍能有效地支撑着房产市场上的供给，这也在一定程度上反映了重庆市房地产市场是在需求拉动下稳步增长中健康发展着。2005年重庆房地产市场也将承接这一发展步伐，逐步进入理性上升阶段。2）商品房销售金额年份商品房销售额（亿元）增幅199959.20——200078.3732.38%2001107.6534.36%2002158.1546.91%2003284.8432.89%2004356.6525.2%单纯的从房地产销售金额数据来分析可以明显的看出重庆房地产市场发展呈现出的迅猛势头，平均34.35%的增长幅度足以说明市场强劲的需求能力和可接受能力。此外，在200

5、4年销售金额与销售面积相比，均呈现出下幅趋势，但销售金额的下降幅度较之销售面积要小，主要是由于商品房平均销售价格总体上涨的原因造成的。1）商品房平均销售价格（备注：括号内为地房局统计。）年份商品房销售价格（元/m2）增幅1999年1377—2000年1351-1.9%2001年14436.8%2002年15567.8%2003年1596（1731）2.5%（4.8%）2004年（1858）（7.3%）从全市的商品房价格走势来看，其价格涨幅相对稳定，与GDP、人均可支配收入等指标相比，可以看出商品房价格涨幅均低于经济发展速度，从经济学的角度来看：在未来，这一距离还将继续缩小

6、，商品房价格仍有较大的上涨空间。2、影响重庆房地产业发展的政策及法规1）近期相关房地产法律、法规统计及其对房地产开发运作的影响分析n《住房公积金行政监督办法》（该办法于2004年5月1日起实施）分析：城市住房公积金是市（县）政府用于解决行政事业单位职工及中低收入居民住房问题的专项基金。在人均收入普遍较低的现状下，购买一套房子几乎要动用普通居民一生的积蓄，对于许多年轻人来说购房几乎成为不可能。因此，贷款购房的出现在极大程度上缓解了这一矛盾，作为贷款购房的重要途径之一的公积金贷款为很多居民实现了住房梦。在以前政策不明晰的情况下，居民对自己能否使用公积金、能使用多大比例的公积金

7、以及还款方式等都不清楚，即便有政策出台，但普通消费者对其的了解甚少，主要还是通过公积金管理机构的工作人员传达，因此对于公积金的监管就尤为重要。该政策的出台使公积金贷款机构的行为得到行政监督，比消费者的监管更有效，对于房地产市场的规范运作也起到了重要作用。n《商业银行房地产贷款风险管理指引》分析：日前，中国银监会公布并开始实施的《商业银行房地产贷款风险管理指引》中明确规定：借款人住房贷款的月房产支出与收入比应控制在50％以下，月所有债务支出与收入比应控制在55％以下。同时，《指引》还要求各商业银行统一“个人住房贷款申请表”，并将