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1、房地产投资论文..毕业1993年到23年,我国房地产开发投资从1937.5亿元增长至116.1亿元,1年间增长了4.2倍,平均每年增长17.96%,尽管比同期全社会固定资产投资增长率低约1.5个百分点,但却远远超过了同期GDP的增长速度。24年1-5月房地产开发投资同比增长速度虽然逐月回落,但同比增长仍达32%,占固定资产投资的比例为26.1%。在新一轮的投资增长中,在进入统计的19个行业中,房地产业占固定资产投资的比重仅次于制造业居第二位。一、房地产开发投资的主要问题1、资金来源结构存在严重缺陷,银行贷款和经营性欠款数量巨大。1997年以来,房地产投资的各种资金渠道中,国家预算内资
2、金、债券、利用外资,..毕业以及外商直接投资均呈现回落趋势,而国内贷款、自筹资金和其他资金来源则迅速上升。百事通23年国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发投资总额的比例高达98.5%,三项总计12932.29亿元。24年1-5月国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发投资总额的比例上升到98.7%,而银行贷款和经营性欠款两项合计就达3772.13亿元,占全部资金来源的61.1%。2、资金投向结构不合理,适用房建设投入不足。1997-23年住宅开发投资稳定增长,23年达到6782.41亿元,占当年房地产开发投资的67.1%;虽然经济适用房的开发投资规模在各类住宅建设
3、中所占的比例并不是最低的,但是与我国的收入结构比,这一比例明显偏低。24年1-5月在房地产和住宅开发投资增长分别高达32.%和32.2%的同时,经济适用房开发投资的增长只有9.1%。因此,造成供给与需求的结构性矛盾有加剧之势。一些城市普通商品房和经济适用房供不应求,高档商品房却不同程度地空置积压。截至24年6月末全国商品房空置面积高达9697万平方米,其中空置一年以上的商品房达5673万平方米,占空置商品房总面积的58.5%;全国商品房空置面积同比增加.2%。二、房地产开发投融资体制面临挑战1、降低国内贷款和预售筹资比例带来的融资渠道相对收缩。随着中国银行体制改革,房地产投融资体制发
4、生了很大变化。特别是随着中国人民银行总行出台的关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款的限制性文件的进一步落实,各家银行对房地产开发贷款将更为慎重。另外,由于期房销售受到限制,依靠预售房款筹集开发资金的渠道也越来越狭窄了。上述变化表明,我国房地产投资体制正在发生变化,将扭转长期以来房地产开发过度依靠银行贷款和预售货款,从而加大金融风险的局面。另一方面,由于贷款难度加大,使开发商面临开发资金紧张和还贷的双重压力,不仅会迫使开发商调整价格策略,以维持企业的有效运转,同时也推动有关方面加大金融创新力度。2、自筹资金比例居高不下,债券融资拓展缓慢。1997年以来,自筹资金占房地产开发资金来源总额的比例
5、不断上升,23年占到当年房地产开发资金来源的28.6%,24年1-5月上升到31.1%。债券融资在房地产开发资金来源中所占的份额一直很低,这与我国房地产业的发展阶段是不适应的,应当大力拓展债券融资的空间。3、经营性欠款数量巨大,其中蕴藏的风险需要及时化解。统计表明,我国房地产开发企业的经营性欠款自1997年以来一直处于上升中,1997年经营性欠款占当年资金来源总额的38.1%,到23年这一比例上升到46.1%。由于24年以来各地清缴拖欠工程款的力度加大,加之有关部门对房屋预售做出了相对严格的规定,促使经营性欠款的比例有所下降,24年1-5月下降到38.3%,但比例仍偏高。经营性欠款的
6、主要部分表现为待出售的房地产项目,但是由于价格原因,供给和需求在低水平上维持均衡,短期内似乎难以改变,因此,及时降低这部分比例成为一段时间内的重要内容。4、房地产业应对国际、国内冲击的能力亟待提高。1997-21年我国房地产开发利用外资额持续走低,22年这一数字开始回升,24年1-5月外商直接投资同比增长1.4%。结合中国金融业对外开放步伐的加快,预示着外商对中国房地产的投资有可能持续回升,并成为我国房地产开发投资的重要力量。然而,外资以何种形式进入我国房地产市场,必须加以注意,以便妥为利用,防范负面影响。同时,国内游资对房地产的投机也值得关注,目前一些省份的游资有千亿元之巨,如何利
7、用其有利的一面,防范其负面影响,也是有关各方不可忽视的问题。三、完善房地产投资相关政策建议1、完善市场运行机制是根本,手段须慎用。房地产业作为我国经济的一个新生长点,对国民经济增长发挥着重要的带动作用,如果政策效力过猛,调控力度过大,有可能引起连锁反应,抑制经济增长。因此政策力度选择应适当。此外,我国房地产开发的公平竞争环境问题一直比较突出,应当努力为房地产开发创造一个良好的法制环境,完善市场功能,以期在实现调控目标同时兼收培育市场之功效。目前各地针对土地
