当前我国房地产金融风险的表现及防范对策

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1、当前我国房地产金融风险的表现及防范对朿【摘要】房地产金融是房地产业发展的重要方面，防范房地产金融风险，不仅是房地产业和房地产金融业稳定和发展的要求，而且对整个金融业和国民经济的稳定与发展也至关重要。文章首先分析了我国房地产金融发展的现状与特点，接着描述了当前我国房地产金融风险的集中表现，并在此基础上提出了必要的风险防范措施。【关键词】房地产金融风险风险防范房地产业是国民经济最重要的支柱性产业，是一个投资巨大、回收缓慢、回报丰厚、具有风险的极其复杂的系统工程。随着我国城市化进程的加快，房地产业发展迅速房地产金融是房地产业发展的重要方面，防范

2、房地产金融风险，不仅是房地产业和房地产金融业稳定和发展的要求而且对整个金融业和国民经济的稳定与发展也至关重要，因此对房地产金融风险进行分析具有一定的必要性。一、我国房地产金融发展的现状与特点近年来我国房地产投资占全社会固定资产投资的比重如图1所示，1997年该比例为％，从1999年起表现出明显的上升趋势，超过了20%,近两年有所回落，H年为21%。在此期间，房地产开发投资的增速也较为显著，1998年至H年的增长速度分别为°%、％、％、％、°%、°%、％和％。房地产业与金融业息息相关，这具体表现为房地产业是金融业的重要服务领域，房地产市场的

3、发展离不开金融的资金支持。据统计，在XX年全国房地产开发投资的资金来源中，国内贷款为亿元，占资金来源总额的％，同比增长％，其他资金来源中的定金及预收款占比％，同比增长17%。（数据来源：国家统计局网站）商业银行提供个人住房抵押贷款，是房地产业与金融业相联系的另外一个表现。据统计，1997年底，全国商业银行自营性个人住房贷款仅为190亿元，到XX年底，全国住房公积金贷款已经达到亿元，个人住房贷款余额达到亿元，十年的时间，增加了近20倍。（数据来源：中宏数据库XX-3-23）总体而言，我国房地产金融的发展具有以下几个特点:1、发展时期短，起步

4、快从我国房地产融资的历程来看，房地产是在1998年以后真正进入融资阶段，伴随着个人住房商品化制度的实施以及个人购房按揭的启动，大量的购房者进入房地产市场，短短几年时间，我国用于房地产开发与个人购房贷款余额大幅增长。2、融资渠道单一从我国房地产市场的运行过程及其资金链来看，房地产金融主要是由银行房地产信贷构成的，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，是我国房地产市场的主要资金提供者。而其他融资渠道如信托、房地产债券、住房资产证券化等融资方式，在我国房地产金融市场尚处于起步阶段，所占贷款比例很小，几乎可以忽略不计。3、融资比例较高融资

5、比例较高，是我国房地产金融的又一个明显特征。房地产企业的融资策略大都离不开“市场__资源__资金”三者之间的资本运作，以银行贷款为主，建立阶段性融资安排，实现低成本融资获得高额利润回报。XX年及以前，我国房地产开发企业在房地产开发过程中，自有资本金占项目总投资的比例普遍低于30%，部分企业甚至在20%左右，剩余部分则主要通过银行贷款等融资渠道来满足资金需求。二、当前我国房地产金融风险的集中表现房地产业先天具备的高风险性以及和金融的天然联系决定了房地产金融风险的必然存在。它不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险，也包括整个房地产金融体系的

6、风险。一方面，金融业务与金融机构之间存在着密切的相互联系，一旦产生风险往往相互连累，且房地产金融风险属于一种消极的外部效应。另一方面，金融部门经营的外部环境变化，也可能使整个金融部门都遭遇系统性风险，从而造成大损失。在当前，我国房地产金融风险主要集中表现在以下几个方面：1、房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行据估算，在土地购置和房地产开发资金中，80%左右都直接或间接地来自于商业银行信贷，而且在我国目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程，包括土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款等。

7、商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险，因此，一旦市场出现波动，房地产开发商，尤其是中小型的开发商就会由于资金链的断裂而导致还款困难，房地产投资的市场风险和融资信用风险将集中于商业银行，转变为信贷风险，最后损失的将是商业银行的利益。2、土地储备贷款存在隐性风险我国的土地是被政府部门高度垄断的，在土地出让过程中，地方政府往往出于土地收益的考虑，希望获得较高的土地溢价，由此带动了房地产价格的上涨。由于各地城市开发和改造的规模都很大，土地的资产价值较高，因此，土地购置的融资要求十分巨大，而土地储备属于政府行

8、为，使得土地的购置和开发非常容易获得商业银行的巨额贷款。土地收购和开发的资金来源主要是银行贷款，而还款则主要依靠土地出让金。此外，土地的价格本身也是频繁波动的，这些都增加了土地购置与开发贷款的