关于后危机时代的中国物流地产走势

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1、关于后危机时代的中国物流地产走势关于后危机时代的中国物流地产走势导读：)对物流地产的市场发展趋势的判断和预见?　　郁亦盛:我们认为中国的物流地产市场,整体来说在去年年底已经见底了,现在主要看后面两到三年的趋势。我们分港口物流和国内城市消费配送物流这两个市场来看。　　先说港口物流市场。目前港口物流对物流基础设施的需求在回升,但由于2007、2008年的市场供应量过大,需要三到四年的时间从2009年中期开始,全球已经渡过金融危机的恐慌而进入“后危机时代”,政策刺激下的中国经济将继续复苏。但支撑中国经济30多年快速增长的经济要素发生了重大变化,

2、在实体经济发生结构性变化的前提下,物流地产业的调整也在所难免。　　《物流》:虽然现在我们还很难就这次全球范围内的金融危机是否已经过去下明确的结论,但是至少在中国,已经确立了经济向好的态势,对于专注于基础设施建设的开发商来说,对后市的判断会更加重要,我们想听一听安博(AMB)对物流地产的市场发展趋势的判断和预见?　　郁亦盛:我们认为中国的物流地产市场,整体来说在去年年底已经见底了,现在主要看后面两到三年的趋势。我们分港口物流和国内城市消费配送物流这两个市场来看。　　先说港口物流市场。目前港口物流对物流基础设施的需求在回升,但由于2007、2

3、008年的市场供应量过大,需要三到四年的时间来消化,才能让市场回到正常的情况。举一个具体的数据,分布在上海、天津和深圳等港口的仓储物业目前的平均空置率已经达到30%以上,将近有200万到300万平方米,按照2007、2008年最高峰时的市场接受能力,也需要3年的时间来消化市场供给。　　从外部看,全球经济在逐步企稳,但也有很大的不确定性,例如美国的失业率如今还高企,欧元区经济还在下滑,整体来看实际需求在缓慢上升,但增长的基础还不扎实。换言之,对外部经济依存度较高的港口物流的需求还存在不确定性。当然我们认为,全球经济好转的趋势还是比较稳固的。

4、中国在往后10年或20年还是会以出口为主的经济模式发展,港口经济水平将会回到2007、2008年甚至是更高的水平。　　再看国内消费品配送市场。中国经济有很强的独立性,虽然经济外向型特征明显,但如今中国经济正处于转型期,中产阶级的人数不断增加,内需市场朝积极的方向发展,社会零售总额保持了15%-18%的持续增长。从消费人群的结构上看,80后逐渐成为中产阶级,他们的消费习惯和上几代人不一样,90后的人也慢慢进入社会,这会完全转变现在的消费结构,社会消费量在增大,与之相关的物流和物流地产也会相当健康地发展。我们预计在未来一两年内,国内消费品的物

5、流地产市场将恢复到危机前的水平,并继续快速向前发展。　　《物流》:这种经济的大势,对物流地产业来说产生了什么样的影响或是市场表现?　　郁亦盛:具体反映在国内消费相关的物流地产的市场上,就出现了去年第二季度租赁市场进入了恐慌性抛售,租金下降15-20%左右;去年第三季度和第四季度租金水平明显见底,然后开始往上走。比较有趣的地方是,租金虽然下降了,但2009年市场对仓库的总需求量还是增加了,说明市场需求存量很大。今年初,市场平均租金水平开始往上增长。客户的习惯也明显不一样,2009年客户往往需要一个3到6个月的决策周期,现在的情况是客户往往在

6、2-3个星期就会做出决定,决策周期明显缩短,我觉得这是一个积极的信号。　　我想其中一个理由是过去支持国内消费市场配送而建立的物流园区建设明显滞后,土地供应不足,一边需求在增长,一边历史供应量一直较少,所以就产生了租金的反弹性的增长。我相信在未来一两年时间内,国内消费品的物流地产市场租金水平就将回到2007、2008年的市场高点的水平。　　我们对四个主要城市(上海、北京、广州、成都)观察发现,2009年市场上对以内需业务为主的仓储设施的需求比08年增长30%以上。预计2010年的市场需求增长幅度还会增大。　　《物流》:是不是可以这样说,以出

7、口为导向,主要分布在港口附近的仓储设施目前的空置率还是很高,而以满足内需市场物流服务需求为方向的物流设施却供不应求,安博(AMB)也有类似的感受吗?我知道安博(AMB)也有一些仓储设施是分布在空港和海港附近的。　　郁亦盛:是的,从安博(AMB)在全球的资产分布来看,我们全球物业约有1500万平方米,其中相当高的比例是分布在各个空港和海港附近的。在中国我们有些不同,只在宁波和天津两个城市的港口有物业。　　安博(AMB)的宗旨是跟着客户的需求走,强调快进快出、高效的物流设施。我们最首要的投资策略是在成熟区域进行投资,要更接近终端客户,要有成熟

8、的配送体系进行配套,要靠近交通结点等。当然,海港、空港也是我们重要的投资方向,安博(AMB)是全球港口物流设施方面的领先者,我们在港口选址的经验和专业度是世界一流的。在港口区域内投资,我们认为