重庆北碚：陪都小城的不均衡楼市发展

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1、重庆北碚：陪都小城的不均衡楼市发/PC摘要：近几年，随着新城和蔡家片区如火如荼地建设起來，重庆北碚区房地产发展开始提速，吸引了诸如保利、龙湖、金科、东原、融创等大型品牌房企的进入，两江新区成立，通过工业园区的建立新增了一定的流动人口，刺激了蔡家片区楼市的火热；而新城片区楼市的发展则主要受益于北碚区新区政府的带动。相对重庆其他主城区，无论房价还是品质，小城北碚的房地产行业还是缺乏足够的吸引力，项目主要靠北碚本地购房者消化。我的家乡北碚是座美丽和低调的小城，大多人都不知道其实他是重庆主城之一，他也曾在历史上名噪一时。借着春节回乡之际，我想给大家说说这座小城，愿你们对他有更多的认识。

2、一、提速：交通改善产业升级加速楼市发展小城的发展离不开交通的便捷性，从地理位置上來说，北碚在重庆主城之中并没有优势，属于离中心区域较远的主城区之一。多年前如果去市中心，仅有公交车可以到达，花费的时间较长，大概在两个半小时以上。除去交通的不方便，小城的流动人口也较少，支柱产业单一且不集中；政府机关和事业单位等基本都有家属大院，对商品房需求不大，所以北碚的房地产行业发展缓慢。以前的我对商品房、对房地产品牌没有任何的概念，一直以来居住的房屋都是家属楼；再后来对北碚商品房的印象则是没有电梯、没有绿化、没有物管；仅仅就是一栋楼房而已，房价在600-800元/平方米,如今，北碚的交通得到了

3、极大的改善。现在往返市中心有三种方式可以选择，地铁、公交和自鸾。地铁6号线是冃前大多数人的选择，贯穿北碚老城区和新城区，可以直达渝北区、江北区、渝中区以及南岸区，从北碚站到红旗河沟站大约需要耗时50分钟；公交也可以直达主城各区，以抵达红旗河沟牟站为例，耗时和地铁差不多；自驾主要通过渝武高速公路，从北碚城区到红旗河沟全程畅通的情况下大约30分钟。与此同时，北碚的经济发展迅速，近几年，高新技术科技园区的建立，重大项目的引进，原有的仪表、医药等产业的升级，带动了北碚的常住人口增长和消费能力提高。最初老城的楼市开始不能满足城市的发展，新城和蔡家片区便幵始如火如荼的被建设起来，房地产发展

4、开始提速，从本地幵发商的小打小闹进阶到知名品牌房企的频频进驻。三、现状：区域分化严重，供需结构不一北碚楼市在售的楼盘约60个，除了海宇、四联等本土开发商的少量项0，更多的是由保利、龙湖、金科、东原、融创、隆鑫、泽京、力帆、中铁等大型品牌房企打造，产品线涵盖高层、花园洋房和别墅，项目均价集中在5000-7000元/平方米。大致来看，北碚楼市主要集中在蔡家片区、新城和老城区三个区域，但是楼市分化仍比较明显，供需结构不一。蔡家片区和新城是近两年比较热门的片区，尤其是蔡家片区，因为两江新区的成立，工业园区的建立等新增了一定的流动人门。但是从周边配套来看，目前蔡家片区并不占优势，除了交通

5、比较便利，商业配套和教育配套都不太完善。目前在售的金科城、东原嘉阅湾、中庚城等都是人体量项目，相对于巨大的供应，蔡家片区的需求并不充足。新城项目主要集中在北碚区新区政府的周边。这个区域政府机关、事业单位聚集，有消费能力的人口较多，龙湖紫云台、融创紫泉枫丹、东原碧云天等高端楼盘均坐落在这个区域。相比老城和蔡家区域，新城的商业、教育和交通配套，现在可以说已经比较成熟了，但是由于前期政府机关搬迁时大量的需求已被市场消化，目前的供应就显得有些过剩。老城新推项目最少，泰吉滨江、四联悦苑等主要是拆迁后的新建住宅。相比新城和蔡家区域项目的优势是生活教育配套更成熟，周边环境更熟悉;不足之处则是

6、老城的项目均不是大型品牌房企开发，小区体量或较小，园区内大环境稍弱；房价集屮在5000-6000元/平方米左右。由于大多老北碚人愿意住在更熟悉的老城，老城项目需求较为旺盛，去化率也较好。四、展望：吸引力仍然不足，未来还要看产业整体来看，相对重庆其他主城区，无论房价还是品质，小城北碚的房地产行业还是缺乏足够的吸引力，项目主要靠北碚本地购房者消化。但是本地购房需求并不足以支撑H前的供松量，唯有抓住未来新的发展机遇，布局更完善的产业链支撑更多流动人口，以此带动房地产市场的快速发展。