北京某住宅楼策划书.doc

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1、北京某住宅楼策划书1、项目概况北京华贸城（二期）发展项目位于北京市朝阳区规划红军营西路、规划清河营中街、规划清河营西路及规划清河营路围合地块。建筑面积21.4万m3，由11#~14#四栋高层住宅、16#~20#六栋商业楼及地下车库组成，地下二层，11#及13#住宅楼地上27层，12#、14#楼为LOFT结构，住宅楼建筑高度83米。商业楼均为不超过三层的低层建筑。承包范围为强电工程、弱电预留工程、给排水工程，采暖工程及通风空调工程等，合同总工期为639天，计划于2011年11月1日完工。项目名称北京华贸

2、城（二期）发展项目工程地址北京市朝阳区规划红军营西路、规划清河营中街、规划清河营西路及规划清河营路围合地块建设单位设计单位监理单位造价咨询总包单位2、实施条件分析2.1合同条件分析1．本工程为固定单价合同形式，签约合同中的工程量均为暂估数量，合同约定单价不会因为工程量的变化调整，自询价部分材料（主要为钢材、铜材等）不会因为市场变动而调整，工程于2009年12月投标，钢材、铜材等价格较低，价格风险较大。2．合同中约定设计变更、洽商等单项清单子目达到5000元以上才进行调整。3．本工程无预付款，结构出正负

3、零后按照每月业主审核工程量的85%付款，前期存在资金压力。4．35本工程机电为单独发包，投标文件中约定，现场临时设施费、安全文明施工费、规费等均为零计取，此部分设施等均由总包单位提供，总承包单位为三局股份（北京），此部分费用存在亏损可能。2.2技术条件分析1．本工程12#、14#楼为LOFT结构，对于经理部及目前劳务队伍均是一个新课题，如何严格按照样板先行、标准化施工，杜绝二次返工、材料浪费，特别是对管线集中、工程量较大的部位（如卫生间管道施工、电气预埋配管等）进行重点控制，正真做到“降本增效”成为项

4、目控制的重点。2．设计院对本项目设计工作为总价包干形式，业主变更频繁，设计院存在抵触行为，以致设计院出图较差，达不到业主要求，业主要求我司积极深化，并按照我司深化图施工、结算。2.3项目管理分析1．本工程为机电单独发包，施工过程中作为独立施工单位对接业主、监理、质检站等，项目对外沟通工作亦是重点。2．项目管理人员相对较年轻，主工长均为学生，施工经验相对缺乏，针对目前经理部人员状况，项目唯有通过加强培训提高项目人员素质，提高管理水平。3、履约策划3.1目标管理序号目标项目目标要求实施责任人备注1工期目标

5、2010年2月1日开工，2011年11月5日完工，总工期为639天。主要施工节点：2010年6月25日地下室全面封顶；2010年9月15日主楼全面封顶。陈文林2质量目标确保获得北京市结构“长城杯”，一次交验合格。李齐宏3安全目标严格执行OHSAS18000职业健康安全管理标准，确保不发生重大伤亡和火灾事故；杜绝死亡事故；轻伤频率控制在13‰以内；做好施工现场防疫工作，杜绝食物中毒和传染病。夏春城李茂华4文明施工配合总包单位确保获“李茂华35北京市安全文明工地”。5环境保护严格按照ISO14001标准，

6、采取有效环境保护与控制扬尘污染措施，保证施工过程中无污染。夏春城6技术目标严格推行项管手册中技术管理规定，做好住宅楼项目的技术总结和施工总结。李齐宏7利润目标完成分公司上缴任务。陈文林8其他目标落实项目管理目标责任书中相关责任目标。陈文林各项目标实施分析及应对措施详见履约策划3.2~3.9章节，在此不作详细分析。3.2合同管理3.2.1合同分类序号合同类别主要涉及合同内容1业主合同承包额、工期、质量、安全、索赔、工程款支付等2机电分包合同（配合管理）承包范围、管理费、总分包义务和权力等3劳务分包合同分

7、公司传统模式劳务分包合同范本4甲供材料与设备采购合同合同价款、技术要求、供货期、付款方式及流程、保修等主要包括：配电箱、电缆、灯具、开光、插座、水泵、水阀、风机、风口、风阀等。5甲指材料与设备采购合同合同价款、技术要求、供货期、付款条件、保修等；主要包括：地板采暖、PPR、PB、保温材料、消防阀门、喷头等6业主专业分包商合同燃气壁挂炉、消防电工程、综合布线、人防通风及VAV空调系统等。3.2.1合同风险分析及对策（1）业主合同：固定单价合同，结算时合同单价不予调整，工程量据实结算。在业主合同条件下，尽

8、可能改变合同中我方的条款或对不利条款进行风险分析并制定应对措施。序号风险识别风险分析履行要点及应对措施责任人351工期风险合同条款资料：11.1（PL/35）约定严格执行总承包工程之工期要求，对工程工期造成延误的，每天赔偿为人民币10万元整，不足1天亦按照1天计，且无上限。。1.合理编制施工计划，加强过程中各施工节点控制；主要施工进度节点详见项目进度管理篇。（总体计划，月计划，周计划）夏春城2.密切关注总包施工进度，对总包等其他原因影响机电工期时，请监理