中国经济观察之一：多角度观察房地产市场.docx

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1、目录一、基础供给角度的结构观察4（一）三线城市供地多，住宅类占比提升41.三线城市供地量上升明显42.住宅类供地占比不断提升5（二）房屋供给存在结构性问题61.发达地区的富集效益显著62.住宅明显好于商服供应7二、从市场角度观察房地产变化8（一）拿地潮开始退去8（二）房价上涨依旧，但增速放缓91.新建商品房市场大体稳定92.二手房价格走势出现分化11三、除基本供需关系外，仍有多重影响因素12（一）政策仍是影响房地产市场的重要因素12（二）房地产开发企业资金情况不容乐观131.行业整体资金趋紧132.企业寻求高周转解决负债问题14（三）住宅投资回报率

2、走低15四、风险提示16图表1：2016-2018年9月土地供应面积、数量同比增速（%）4图表2：100大中城市供应土地及数量情况4图表3：100大中城市成交土地及数量情况5图表4：2017年土地供应面积构成（%）5图表5：2018年1-9月土地供应面积构成（%）5图表6：土地供应面积累计同比增速情况（%）6图表7：土地供应数量累计同比增速情况（%）6图表8：2018年前三季度全国地产投资额（亿元）6图表9：2018年前三季度全国地产投资增速（%）6图表10：2012-2018年前三季度40大中城市竣工情况7图表11：2016-2018年前三季度4

3、0大中城市竣工增速情况7图表12：2009年至2018年9月各品种竣工面积（%）7图表13：2018年1-9月各品种竣工面积7图表14：房屋竣工面积（万平方米）8图表15：各品类房屋竣工面积累计同比8图表16：房地产待开发面积（万平方米，%）8图表17：土地购置费及增速8图表18：100大中城市土地成交数（宗）9图表19：100大中城市成交土地规划建筑面积（万平米）9图表20：100大中城市土地成交价格（元/平米）9图表21：100大中城市土地成交溢价率9图表22：70个大中城市新建商品住宅价格指数（%）10图表23：70个大中城市新建商品住宅价格

4、指数同比（%）10图表24：70个大中城市新建商品住宅价格指数环比10图表25：商品房成交面积、套数同比增速（%）11图表26：2018年1-9月商品房成交区域构成情况（%）11图表27：30大中城市商品房成交套数同比增速（%）11图表28：70个大中城市二手住宅价格指数当月同比12图表29：70个大中城市二手住宅价格指数当月环比12图表30：7月23日后部分地产相关政策12图表31：2018年1-9月房地产开发资金来源（%）13图表32：房地产开发资金增速（%）13图表33：不同房地产开发资金来源增速（%）14图表34：A股房地产企业资产负债情况

5、（%）14图表35：A股房地产企业短期偿债能力14图表36：一线城市住宅回报率（租金回报率+价格同比上涨）（%）15图表37：其他城市住宅回报率（租金回报率+价格同比上涨）（%）16一、基础供给角度的结构观察（一）三线城市供地多，住宅类占比提升2018年，我国土地供应数量和面积维持正增长，相比2016年、2017年，整体的土地供给有所增加，有助于提高市场的供给。虽然近期同比增速开始出现下降，但仍保持正增长。2018年1-9月累计供应数量同比增速3.5%，累计供应面积同比增速12.4%。另一方面，2017年开始的拿地潮使得大量的土地供给进入市场。图表

6、1：2016-2018年9月土地供应面积、数量同比增速（%）供应数量供应面积60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%-10.0%-20.0%-30.0%-40.0%资料来源：Wind，1.三线城市供地量上升明显从100大中城市供应土地数量及面积角度分析，2018年前9月与2017年同期相比，供地数量及面积均有上升。但结构中产生了一定的不均衡现象，三线城市供应量明显高于2017年同期，供地数及面积分别增加7.65%与18.01%。与此相对的是，一线城市的供地数及面积分别减少21.39%与26.75%，一线城市供地减少的趋势

7、较为明显。图表2：100大中城市供应土地及数量情况2017年2018年前三季度供地数占比供地面积占比70.00%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%一线城市二线城市三线城市一线城市二线城市三线城市资料来源：Wind，由于供应面积的增加，相应的三线城市成交面积也出现了一定的增长，从总体土地供求数据角度看，供求仍较为均衡，没有明显的供大于求的现象。综合看，供地的区域性结构出现一定变化，今年年初的“抢人大战”为部分二线城市带来了较大的人口净流入，但在拿地角度似乎供给并未提升，或许意味着二线存量房基数仍较大。图

8、表3：100大中城市成交土地及数量情况2017年2018年前三季度成交数占比成交面积占比70.00%60.00%50.00