美国住房贷款危机殃及全球

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1、美国住房贷款危机殃及全球美国房屋抵押贷款是2001年全国经济陷入衰退后，使其经济迅速复苏的主要支撑力量。它为美国创造了持续的住房业繁荣，使美国人的住房拥有率从过去10年的65%上升到了69%。做到这一点，靠的不仅是抵押贷款这个金融杠杆，也靠金融的全球化和对全球多余资本的充分利用。　　　　然而，美国房地产市场繁荣带来的房地产业泡沫，在次级抵押贷款市场上出现了裂口。它不仅拖累了美国经济，也给全球资本市场造成猛烈冲击。受其影响，美国、欧洲、亚太地区股票市场连续大跌。截至8月16日，道琼斯指数终盘已连续第六个交易日收阴

2、。美联储、欧洲中央银行、加拿大银行、日本银行等为此自8月9日以来已向市场注入了近4000亿美元资金。　　　　一、问题的来龙去脉　　　　次级抵押贷款是指由发起抵押贷款的金融机构（银行或投资公司），向信用较差的客户发放的购买房屋的抵押贷款。由于这种贷款风险较大，通常在房屋抵押贷款中比重较小。2001年它在按揭总额中的比重不过8.5%，到了2006年，其比重在10.2万亿美元的按揭总额中已经上升到12.75%。在美国人住房拥有率增长的4个百分点中，它的贡献率达到了一半。　　　　次级房屋抵押贷款近年来发展如此之快，一个

3、主要原因是需求，在美国，经济状况不佳的人对房屋的需求是非常迫切的；另一个原因是供应，在全球普遍存在流动性过剩的情况下，许多寻找客户的贷款者对次级抵押贷款趋之若鹜，因为他们从这种贷款中可以得到的利息，比信用优良的客户要高出4个百分点甚至更多。为了争夺客户，贷款者愿意提供各种优惠条件，如零首付，在初始阶段只付利息，不需要文件证明个人收入的各种抵押贷款。经济欠佳的借款人对这些优惠自是求之不得。　　　　但是在顺风中一往无前的次级抵押贷款，遇到金融紧缩和住房价格下跌就会暴露出其脆弱性。比如说，80%的次级抵押贷款是属于可

4、调节利率贷款，他们在头几年支付的是固定的低利率，但到了后期随着市场利率的上扬，就不得不接受市场上更高的利率。与此同时，随住房价格下降，作为抵押品的房屋贬值，他们被迫不得不补缴保证金。在房主力有不逮时就出现了拖欠和违约，最后则会被取消抵押品赎回权，丧失房屋的所有权。　　　　据统计，2006年美国有120万户房主被取消抵押品赎回权，比2005年上升42%，相当于每92户美国居民中就有一户陷入这种困境。从地区看，这种取消抵押贷款赎回权的事在科罗拉多州、乔治亚州和内华达州比例最高。在城市中，底特律、亚特兰大和印第安纳波

5、利斯处于前列。　　　　发生拖欠、违约或取消抵押品赎回权都会给贷款机构造成损失，首先是那些在美国专门从事次级抵押贷款的金融机构。这类机构集中程度不高，抵御风险的能力较弱。最大的一家公司全国金融公司发放了385亿美元抵押贷款，占总额的8%。　　　　危机始于美国第二大次级抵押贷款公司－－新世纪金融公司。该公司因现金周转不灵，于今年3月31日被纽约证券交易所停牌，半个月后因还不起84亿美元的流动性债务，被迫正式向联邦破产法院提出破产保护申请。多米诺骨牌效应瞬间带来了更多抵押贷款公司的破产。连日来，这股逆风更加强劲。8月

6、6日，经营另类－A级贷款（指借给信用有点小问题，不能像信用优良者那样用充分文件证明自己收入者的贷款）的美国住房抵押投资公司申请破产保护，因为它已不能满足经纪人补缴保证金的要求。8月7日，另一家经营另类－A级抵押贷款的公司－－英派克抵押控股公司，宣布停止发放另类－A级贷款，并开始裁员。这样，在几个月内已经有30多家次级抵押贷款机构出了问题。　　　　与此同时，已上市的次级抵押贷款公司的股票价值几乎都是直线下降，即便是设有次级抵押贷款业务的银行，其股票价格也在不断走低。而且这股抛售风还波及到向有良好信用购房者提供贷款

7、的公司，美国住房抵押投资公司就是一例，前不久其股价下跌了88%，该公司承认，它正面临资金周转不灵的严峻局面，并且有可能宣布破产。　　　　二、“疫病”向全球传播　　　　美国抵押贷款的疫病正在向全球传播，二级抵押贷款市场是传播的主渠道。二级市场是收购原始贷款并进行销售的机构，在美国，经国会批准成立的这类机构有两个，即联邦国民抵押贷款协会（俗称范妮梅）和联邦住房抵押贷款公司（俗称弗雷迪梅），它们以政府信用为后盾募集资本对原始抵押贷款进行购销，其作用第一是增加抵押贷款的流动性，第二是把风险分散化，第三是提高抵押贷款的信

8、用等级。　　　　私人银行或投资公司也是二级市场的参与者，他们为了既能赚钱，又能分散风险常常把当天做的抵押贷款生意出售给联邦住房抵押贷款公司取得一定利差，后者再把它卖给第三家公司，第三家公司则会把这些资产组成一个投资组合，分成若干股份，再把这些股份卖给证券公司、对冲基金或退休金公司。这种证券被称为债务抵押债券（CDO）。由于这种证券有美国政府的影子，信用度较高，所以不仅美国投资者对它有兴