北京首钢融创西山壹号院整合推广方案2010年

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1、西山大院观止首钢融创-西山壹号院整合推广思路。。2010.08众智集成作品市场，出了状况4月14日和17日出台的措施力度空前，对全国房地产市场，尤其是部分房地产市场活跃的城市将产生非常严重的影响。时间政策内容要点4.14“国四条”对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。加

2、快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。4.17新“国十条”商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。4.30“京十二条”一是严格执行国发[2010]10号文件关于首套及二套住房贷款首付款比例和贷款利率的要求，提出金融机构可以通过本市房屋交易权属系统数据等认定第二套住房。二是要求商业银行根据风险状况，暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民

3、发放贷款。三是采取临时性措施限定新购房套数。规定自本通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。四是加强对房地产开发和个人售房的征税管理。对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。大势，成交量，剧跌成交量持续下降，5月1日-14日，13个城市中有9个城市日均成交套数较新政前下降超过30%北京、上海、杭州、南京等5个城市降幅超过50%地产市场，向理性回归在开发者、购买者、政府三者的博弈中在震荡与波动中回归刚性需求以及改善型自住需求的理性增长京郊主流居住板块通州、大兴、丰台、昌平受新政影响较大，成交价格开始走低，逐步回落至春

4、节前后水平；城区板块海淀抗跌性较强，受新政影响较小；朝阳板块成交价格起伏较大，新政之后其成交价格较之3月份亦有较大幅度的降低；未来，哑铃型的市场受政策影响最小的，注定是供应初次置业的那些低端产品和那些追求极致的，对价格不敏感的顶尖豪宅产品物业类型单价区间（万/平米）置业需求市场反应代表项目普通住宅1.5-2.5刚需首置或小二次置业影响相对较小中铁·国际城：预计5月初推出4栋469套房源，现登记客户达4000组。客户基本为刚需首置，开盘销售中端改善型项目2.0-3.5二次及二次以上置业影响强烈8哩岛：3月底排号60多组，4月24日推出30套房源，仅到访2

5、0组，认购9套；来电量降低40%，来访量降低60%，且质量较差高端改善型项目3.5-5.0多次置业影响强烈西绒线26号：3月份成交5-6套，4月几乎无成交，来电来访量明显降低，高端客户开始观望，延迟出手顶级豪宅物业5.0万以上多次置业影响相对较小御香山：客户以自住为主，投资客户所占比例较小，且多为一次性付款。新政没太大影响，少量客户产生观望情绪。吹尽狂沙，始得金屹立于市场的，终究是那些经得起市场推敲和考验的精工锻造的品质与细节无法超越的高西区顶尖豪宅，如紫御府，御园全款比例高达60%东区星河湾全款比例也达到40%以上。豪宅就是对最稀缺资源的极致占有，所

6、以它永远只针对少数人地王入世，豪宅开元。注定西山豪宅大院的一次华丽转身，融创新纪元的开端！稀缺的地段价值、低密院落、隐逸阔宅，三山五园，山环水抱的王宫府邸盛世开局……肩负融创品牌高度的一个全新使命>融创2010承前启后巅峰巨作<我们，不论地段还是产品，都是当之无愧的西山豪宅作品高举高打首先，同区域高度之上的两个参照坐标：我们的传播目标：与颐和原著、御园同一梯队的北京豪宅代表项目那么，归根到底豪宅在卖什么？稀缺，欲望，身份，贩卖一种房子之外的附加价值！从外部找附加的推广案例——1、颐和园著“颐和园东50米”“佛香阁下的大屋顶”卖的是与颐和园的近距离;2、

7、御园“三山五园又一园”卖的是三山五园的独特气韵；2、钓鱼台7号院“国宾生活相约北岸”卖的是钓鱼台国宾馆的身份暗示和玉渊潭的极致风景；星河湾“全成品”“结束豪宅的半成品状态”1.当时豪宅乃至整个市场缺乏执行力、精细品质；2.当时豪宅市场缺乏将项目做到极致的相对创造；从内部产品找附加的推广案例——那么，我们的附加价值在哪里？如果，我们单从外部地段上卖西山？西山之稀当之无愧，但是项目临近处又无强力西山借势点可挖，外部又是西山项目的共性，单纯依托区域难免容易丧失其个性，落入“单薄的西山”化！如果，单从内部产品特性上卖标准？在当今市场阶段下，细节的锻造只是成就豪

8、宅的基础，是“规定动作”，包装推广如果单纯掉入细节层面又难以像星河湾首次面世那样引领全新标准。