2007年上海SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划-阿特金斯[创意地产]

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1、划规划展示图规划方案报告内容如何创意——园区发展定位4—9创意什么——园区核心业态遴选10—18怎么创意——园区概念性规划19—38检验创意——园区财务投资测算39—44推广创意——园区市场推广策划45—45附录——园区建筑单体详细设计46—89基地三大发展驱动力概述漕河泾园区产业升级、周边区域潜在消费能力与SVA产业链构筑是驱动本项目的三大 驱动力C-SVA产业升级、核心业态发展 C-SVA产业升级、核心业态发展需要基地物业现金的反哺、支持 需要基地物业现金的反哺、支持租金利益最大化基地发展 的驱动力业

2、态转型、提升 功能定位多样化A-漕河泾园区产业升级，A-漕河泾园区产业升级，现代服务业发展趋势现代服务业发展趋势B-基地周边潜在消费空B-基地周边潜在消费空间巨大、商业氛围成熟间巨大、商业氛围成熟竞争性项目横向比较分析W19+16项目仪电项目邮通项目规划为上海首批现代服务业集聚区规划为集信息科技产业、综合办公、（微型CBD）,政府支持力度大；占规划为国际商务社区、街区式购物培训中心、及配套服务设施为一体项目地23万平方米，建筑面积80万平方中心，包括商务办公、数码港、酒的科技园区。项目的商业业态规划内容米

3、，包括“总部经济平台”、“研发店餐饮、休闲娱乐、观光购物街、是地铁上盖物业，包括休闲娱乐、设计平台”、“创新孵化平台”、综合酒吧街、精品商场、等业态。精品服饰、健身房、美容、饭店、服务平台”等大超市等比较规模大，能级高，政策支持有力，全新形态规模大而零散，紧邻SVA项目，相似的基地形态紧邻地铁站点，相似的基地形态，商务商业功能明确对田林项目的影响创意竞争策略•发掘功能板块主题特色•在创意上下功夫，产生独特形象•优化基础设施，如充沛的停车等差异竞争策略•注重对商务客群细分，了解产业配套的需求•发掘特色和形成

4、集聚•注重品牌与亮点的打造品牌竞争策略•要挖掘产业间的相关性，形成产业集聚•注重品牌与亮点的打造空间区位与园区发展的SWOT分析¾周边资源如徐家汇中心、上师大、南站商¾体量为10万平方米，规模较大，利于发挥圈等，项目可借势发展积聚优势¾漕河泾园区产业升级，SVA产业链延续¾在装修方面可得到150-200元补贴¾周边大型居住社区，潜在商业消费需求巨¾相对一般园区更好的绿化空间大¾与其他园区相比，项目位于中环，地段一¾投资有限，收益回报要求在3元/平方米/天般¾现有物业为80年代厂房，结构特殊，风貌¾周边W1

5、9、邮通与仪电地块规划功能相似，无特色竞争激烈¾徐汇区对于税收属地化的要求¾创意产业园区竞争激烈，是否能达到授牌的要求，政策风险三大业态构建策略应对周边竞争12延续并扩展数字多媒体产业链主力业态内部构筑相互关联的业态链顺应由研发商务到休闲娱乐的转变，项目体量较大，能够在主力创意产业业取得更大的发展；态内部，沿着产业集群互动的方向，从研发-销售-技术支持-展示-商业配套等在目前徐汇区数码娱乐园区竞争激环节构筑相互关联的细分业态烈的情况下，进一步挖掘与SVA技术相关的多媒体应用主题3适当提升商业比重，提升园区

6、租金变现能力项目所处大型社区的区位和周边竞争对手的发展来看，注入适宜比例的特色商业可以提高本项目的物业价值变现能力五大园区构建原则化挑战为契机1结合项目体量的优势，实施大规模综合开发市区10万平方米的综合型创意产业园2建筑更新与SVA历史文脉及产业特征相融合结合多媒体生产技术打造亮点，将SVA文化融入园区3由单一产业发展思路转向多产业集群化的多主题产业集成以信息与出版为主导的内容产业同传统创意产业的碰撞4打破配套开发的思维定式，发展特色主题商业功能区将创意元素与社区商业相结合，细化并延伸创意商业客群5突破

7、产业创意与生活创意的限制，实现二者的互融共生找到产业与生活的结合点，在上海西南创造创意生活方式总体功能定位特色创意商务集群的 灵动空间融创意产业与创意生活为一体的超大型综合创意商务谷动感商业提升园区商务 的体验场所配套的服务高地园区大创意业态体系构成创意产业是人本经济背景下以创意为主宰的一种资源配置方式，而非工业经济时代按照资源来配置资源。在这种大业态观的导引下，把握漕河泾现代服务业升级趋势、周边社区的商业演化格局与狭义创意产业的适宜业态三大方向，SVA田林创意产业园区将构筑包括内容创意产业集群、创意生活

8、商业集群与现代创意集群三大板块的有机业态体系。内容创意产业集群—核心业态SVA——CONTENTVALLEY以实质表现内容以内容展示空间以空间创造价值动漫业（网络游戏、动漫卡通）数字影音SVA创意内容产业谷时尚出版WEB2.0电子 门户内容创意产业集群—空间载体产业类型承载物业形态物业特征动漫业大众出版数字影音WEB2.0内容创作及术研发内容获得及编辑节目制作及加工内容获得1办公用房工作室小规模或大空间商务办公用房，空间容量2