房地产投资项目风险管理方法研究

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1、房地产投资项目风险管理方法研究热依汗.乎加克拉吐兽番地IX托克逊县住房和城乡建设局，838100摘要：房地产投资项目是一个高投入、高风险、产业链讼、周期长的复杂大系统，其投资决策大多靠经验和定性的风险分析方法，若项目实施中缺乏专业而系统的风险管理方法指导和风险管理控制措施，将会造成极大的经济损失。因此,引进科学的风险管理方法，并事先对其投资风险进行客观、合理的分析与评价有着极为重要的意义。木文分析了房地产投资项目存在的主要风险,探讨了房地产投资项目风险管理方法和控制措施，以供参考借鉴。关键词：房地产

2、；投资项目；风险管理方法；控制措施房地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动，它投资数额大、投资周期长、变现能力差。众多的不确定因素，决定了投资效益的不确定性，从而使投资方案和决策具有相当的潜在风险。为了控制和防范风险的发生，扩大房地产企业收益，引进科学的风险管理方法事先对其投资风险进行客观、合理的分析与评价是完全必要的，这不仅有益于房地产行业的发展，也有益于整个国民经济的稳定运行。一、房地产投资项目存在的主要风险当前，房地产投资项目主要存在的以下风险：(1)环境风险。是指房地产开发项目所处的

3、投资环境的变动对该项目产生的不利影响。投资环境毡括项目所处的的社会环境和项目所处的A然环境。如经济形式、国家及地区有关房地产项目的相关政策等社会环境引起的风险；另外由于房地产是不动产，因此房地产项目必然要遭受不利的地理位置、A然灾害等自然环境因素的影响。投资环境引起的风险是项目主体不可控制的风险，房地产投资项目必须从适应投资环境角度出发，降低环境风险。(2)财务风险。指房地产投资项目资木融通、保障供给以及资金运作等财务管理方面带来的风险。由于房地产项B投资数额大，投资通常要依靠贷款，如过度举债、资金

4、运用不当，不仅会增加融资成本，减少投资收益，还有可能因无法按期清偿债务，使项0活动主体面临破产危险。房地产投资项0要确定适度的负使比例，使财务杠杆效益抵消财务风险。(1)信用风险：任何一个房地产项0的投资开发，必然要涉及开发商、金融机构、承包商、材料及设备供应商等众多的机构和公司，这些部门之间依靠冇效的信用结构支撑着。组织信用保证结构的各项0参与方是否奋能力履行苏信用职责，是否愿意并能够按法律文件的规定对项S行其信用职责，就构成了房地产投资过程中的信用风险。(2)经营风险。是指房屋和建筑物、营业性地

5、块等在房地产投资项0经营管理决策失误中造成的风险。如营销渠道的选择、营销策略的制定，价格的定位及项0方案的抉择是指项0地址、承包形式、承包方等的选择等经营管理决策上存在的风险。(3)管理风险。是指房地产开发项0实施过程中以及工程竣工、交付使用后等因管理不善带来的风险。如项B实施过程中由于管理不善，使施工组织设计、施工运作、施工工期、工程质量等环节偏离预定0标存在风险以及项0工程竣工，交付使用后由于物业、卫生管理等问题存在的风险。管理风险的大小主要是由项0的企业文化、管理机制、管理人员的风险意识及综合

6、素质与经验所决定的。二、房地产投资项0风险管理方法1.房地产投资项S风险的三维模型该模型将房地产投资项0风险划分为三个方面：一是可能导致项0风险产生的风险来源，包括：政治环境因素、经济环境因素、社会环境因素、技术环境因素、自然环境因素、市场变化因素、供应变化因素、人力资源变化因素、财务条件变化因素、物质资源变化因素、管理资源变化因素，这些因素可以归为三大类：宏观环境变化因素、竞争环境变化因素、和项0内部变化因素，将其定为因素维；二是产生实际风险的项目风险主体的各个阶段，包括：项目前期阶段、项0施工阶

7、段、项0营销阶段、后期管理阶段，将其定为时间维；三是项S风险产生后所影响的0标，包括：成本0标、质量0标、进度0标、安全0标、环境0标，将其定为目标维；它们共同构建出房地产投资项0风险的三维模型。在此基础上,对风险源各影响因素、吋间维结构和B标维结构进行分析。对因素维各风险因素的评估可以结合具体项0采用层次分析法、多属性模糊方法等静态评估方法进行分析；在一定的边界条件下（如对0标维上其他0标的要求为己知解析关系时），研宄因素维各风险因素作为风险源作用于吋问维上项0的某一阶段所产生风险问题，可以用系统

8、动力学方法去进行动态模拟或调控；通过研究因素维各风险因素作为风险源作用于时间维上项目某一阶段的作用路径，可以掌握风险的产生过程便于制定风险计划和风险应对措施。1.房地产投资项0风险系统动力学模型该模型适合于对项目风险进行动态仿真分析。房地产投资项0风险的动态分析包括两个层面：一是当因素维风险源发生变化时，项0决策层面的风险控制和应对，主要通过项0开发范围、开发速度、销售时间等决策层面行为的调整，应对外部风险；二是当因素维风险源发生变化引起决策层面行为变化情况下，项0实