广宗项目运作回款计划

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1、广宗项目《上城国际》2015年回款计划邢台广宗县目前在售项目有6个，2015年预计规划存量16.3万平米，现有房源存量不足2.6万平米，经过市场作坊调研，6---8月份低迷期，单个项目只平均去化10套左右，折合平米数为1000平米以上，市场在售项□综合去化量为7000平米以上，按照现有在售房源库存量统计，截止到］0月份，广宗县若没有新规划上市房源，其库存量已经接近售罄状态。但潜在进入产品是客观存在的，也是更具威胁的根据走访考察发现，广宗县购房客户来源主要集屮在县城周边村镇，购买动机以及购买出发点主要有青年婚房刚需，也有一部分是打算盖房似宥宅基地批复和资金筹备闲难等因素

2、，愿意到县城以分期付款的形式解决居住问题，巾于县城的公共配套与设施较为完善，医疗、教育、购物比较农村有较强的优势，因此，村镇居民的居住观念也在逐渐发生改变，这使得房地产行业的发展有着较为可喜的前景。由于本项目有着较为明显的特殊性，前期手续以及工程形象不能及吋跟进，销售与品牌释放方面可能会受到一些客观阻碍，而销售动作需要提前落实与客群相对界定并及时扭正市场需求的对口偏差。进场之后面临三个问题需要逐一落实解决。一、工程现场和接待屮心包装1、工程现场是客户产生购买信心的主要因素之一，围挡形象与主题释放可在入场后首先加以落实，在视觉上给予强力冲击，让其看起来就是一个项0，是一

3、个可以期待并值得关注的优质楼盘。2、接待屮心的包装必不可少，个人认为，接待屮心可以不必富丽堂皇，也没必要做到宫殿一般的俊宇琼阁，然而他的位置与内部设计却需要精细而用心，销售道具应该尽量齐全有序，从感官上能体现品牌同时能释放以功能为主导的开发理念，让顾客觉得这个项目是一个可以接受、可以等待、值得关注的品质楼盘，例如，沙盘定做与沙盘尺寸，站位台设计，洽谈区布置，展板的设计与内容释放等，每个细节都要极致而精细。二、营销半径与客群界定1、城区半径分析，以项目为轴心逐渐扩大辐射范围的方式进行城区客群界定。城区片域分割，分组不留死角的方式进行覆盖宣传，根据来访客户资料进行分析界定

4、。界定方式为DM单加单位渗透与上下班必经路U拦截。2、乡镇客群半径分析a城镇b农村界定方式为DM单、海报、条幅加巡展。具体方式在进场后细化。三、蓄水期与前期回款销售政策与恰当的品牌释放是客户产生购买兴趣的前提，当然工程形象与包装必不可少。本次思路分两组进行，一是截留与安抚对本项目有所期待的客源进行排卡蓄水，二是推出红利式产品吸纳社会资金。详细方式进场后细化。根据目前市场的走势和去化进度推算，在第一个刀全方位无死角的立体强销过程中，项目品牌与主题得到充分释放，一定程度上起到了引起客户注意的效果，利用本项H提炼出的核心价值与卖点进行有效促说，使客户对本项目产生兴趣，同时释

5、放出销售政策与本项目的附加价值让客户产生购买的欲望并达成落地蓄水或回款成交。巡展微信全民DM单覆盖巡展下乡巡展是一个立体全方位的连贯动作，在巡展之前，首先需要制作本案项目的和关视频或影音，巡展车辆的设计和包装，条幅的制作与内容编写，海报的设计与核心卖点与价值的搭载，宣传单的设计与核心价值的搭载等，分片分区的巡回展示，逐渐加深客群对于本项目的印象，从而提高本项目的知名度，为客群关注与来访打开通道。微信微信平台建立与第三方平台进入，导入项目的主题和品质，以功能化为指导的思想加以释放，同时引起关注的工作要提前进行，全体成员另置微信号码，添加关注，另外搜索当地各行各业公众平台

6、和微信群加以渗入，并释放链接与打开和推荐有奖的方式提高关注率，兴趣客群开放通道。全民全面营销的思路是整合县城内所有楼盘的销售人员、公职人员、自由经纪人等，以高利益诱惑的方式使其全体参与本项目的营销工作，在展开全民渠道之前，信息释放需要私密进行，以免造成局面不可控！DM单宣传单的方式应贯穿始终，根据项目的进度逐步升级，卖点与核心价值逐渐加强。DM单是配合所有渠道的关键载体之一。1、十月中旬前完成200至300万回款折合房屋套数约15套左右，按照10%的转成率计算，需要150批次意向客户，在按照20%转化率计算，需要750批次上访量做基础，也就是说十月中旬之前要完成至少7

7、50批次客户的上访量积累，每天不少于25批次上访量。渠道整合与具体实施的结果是完成来访的主要根据，通过巡展、微信、全民、DM单覆盖等组合拳的连续动作，在进场一个月之内充分释放本项目的核心卖点与快速引起客群注意，上访量有望得到逐渐增加的效果。2、H^一月中旬前完成300至400万Id款3、十二月中旬前完成300至400万回款计算公式与第一条相同，具体回款数量应在运作过程中根据上访量与转化率进行随时调整，乐观的结果是每个动作都能顺畅的执行与落实。但是市场的规律是变化的，项目操作和销售进程应根裾市场的变化做出应急调整与漏洞修补，目的在于激发客群的关注与产生