叶楚华余治国中国房产泡沫恐将酿成货币危机

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1、叶楚华余治国：中国房产泡沫恐将酿成货币危机                         房产泡沫是引发欧债危机的直接导火索                          中国若不果断终结泡沫将重蹈覆辙 叶楚华按：同样的楼市泡沫、同样的庞氏骗局，在欧洲酿成什么灾祸，在中国就将酿成同样的灾祸。 文/叶楚华余治国  请关注：1、本文作者叶楚华的家具店：财经作家叶楚华的家具店。2、本文作者余治国的巨著：《世界金融五百年》 最近，欧元危机与欧债危机成为最为引人瞩目的财经热点话题。截止2011年9月底，希腊

2、、葡萄牙、爱尔兰、意大利和西班牙五国（PIGS）未清偿国债本金规模为2.72万亿欧元，本息加起来为3.7万亿欧元。意大利有1.9万亿欧元的债务，负债率已高达120%，即国债是GDP的1.2倍，希腊的负债率更达到160%。尽管欧元与欧债危机的根本原因是欧洲经济体体制本身的问题，反映的是资本主义世界体系具有自我毁灭特点的内在缺陷。但其直接导火索却是房地产泡沫，尤其是在爱尔兰、西班牙等国。这里要提一下日本政府债务也存在发生危机的可能，其直接原因亦缘起于房地产泡沫。爱尔兰自古便受到英国人的盘剥，像爱尔兰大饥荒这

3、样的事情在经济学研究者中人人皆知。该国直到20世纪70年代在西方国家中都是一个较为落后的小国。但自20世纪80年代以来，爱尔兰积极吸引外资，通过科技进步促进劳动生产率的提高，经济多年保持着高速增长。但经济高速增长中积累的资本却被低效甚至无效地扭曲配置在房地产上。究其原因，无非是房地产泡沫本身具有自我强化、自我实现的特点。在房产泡沫经济中，投资房产比投资实业的回报高得多。从1995年到2007年，爱尔兰房价平均上涨了3-4倍，房价相对家庭年收入的系数也从4增长到10。从1996年到2006年，爱尔兰房地产

4、业在国内生产总值中的比重翻了一番，从5%提高到10%。房价的高涨当然少不了银行信贷的大幅扩张。1975-1994年，爱尔兰整个国家信贷供应量为年度GDP的40%，2008年却达到300%。2008年银行对房产商的贷款是2000年全年贷款的140%，个人房贷是2000年全年贷款的175%。2007年，金融业资产负债表规模相当于GDP的1400%。宽松的信贷像洪水一样推动着房价上涨，由此带动地价上涨从而进一步刺激房价上涨，最终使得房价与地价齐飞，投机共暴利一色，形成房产、土地与银行之间的一个正反馈过程。在2

5、006年房产泡沫最高峰时，用于购买土地的银行贷款相当于当年爱尔兰GDP的2/3。同年，仅有400多万人口的爱尔兰新开发了9万多幢住宅楼。建筑业就业人数占整个就业人数由1993年的6.5%上升到2007年达到13.3%。截至2010年2月底，爱尔兰控制房产为34.5万套，空置率高达17%。但泡沫总会破灭，2008年爱尔兰房价暴跌50%，银行资产随着大规模缩水。开发商、购房者都还不起贷款，银行系统随之面临崩塌。为维护金融稳定，爱尔兰政府不得不将银行危机转移到自己身上，最终形成爱尔兰主权债务危机。几百年前，西

6、班牙曾是不可一世的霸权国家。16世纪末，西班牙无敌舰队败于英国之后便一蹶不振，一直都是欧洲最为落后的国家之一。因此，西班牙吸收外资的能力很弱，利率也较德法等国要高。但随着欧元区的形成，西班牙得以享受到欧元区单一货币体系中的低利率（欧元区各国统一贷款利率后，西班牙利率从从1995年的11%下调至2003-2005年的3.5%），大量外资蜂拥而入。遗憾的是，资本大量流向得房地产业。房地产业成为西班牙近十年来经济增长的主要动力。1999-2007年，西班牙地价上涨了500%，上涨了100%，同期欧洲新增房产的

7、60%都在西班牙，1998-2007年，小区数量增长了570万，增加了近30%，仅2007年就有大约80万套新房竣工。同年，建造业占西班牙国内GDP的12%，是英国和法国的2倍。2007年，房地产业提供的岗位占据了整个劳动市场的13.3%，而这数据在德国仅为6.7%，在英国仅为8.5%，中国约在6%之间。当时的西班牙政府就像现在我国的某些所谓的经济学家一样，他们认为，房价由供需决定，因此，供应更多的土地，住房数量增加，房价便能下降。于是，西班牙政府在1998年颁布了《土地自由法》，提供更多的土地来建造房

8、产。正如我们两人在以前的文章所谈的，当房产作为金融品时，其价格不由供需平衡决定，而是像股票、债券一样采用资本资产定价的方式。简单地讲，正是因为房价不断升值才促使人们产生房价升值的预期，刺激投机者为赚取资本利得即增值回报而购买房产。因此，供给更多的土地在很多情况下不仅不能压制房产泡沫，反而助长了泡沫的膨胀。事实也是如此，《土地自由法》大大刺激了西班牙房产泡沫的膨胀。与中国某些地方政府一样，随着房产泡沫越吹越大，西班牙的一些地方政府通过城市开发