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1、是承包给社会专业公司做好呢?还是让自己的专业化公司做好?笔者认为,内部专业化服务(由公司自己的专业公司完成专项服务),应侧重专业技术服务;外部专业化服务(公司自己的专业服务公司对外开拓的专业服务项目),应侧重专业经营服务。内部专业化服务主要指的是:专业化技术服务、专业技术管理和专业技术培训。例如:保安、绿化、清洁等专业化服务工作,如果每个管理处都养一两个这样的专业技术人员,工作量既不饱满,又会加大管理成本,得不偿失。实行公司内部专业化管理,专业技术人员可以充分发挥资源优势,一个专业技术人员可以兼顾很多
2、个管理处的专业技术培训、专业技术指导、专业技术服务等工作,达到事半功倍的作用。这就是内部专业化管理的优势。清洁、绿化、保安等专业服务工作情况如何?质量好坏?公司只考核各个管理处。至于如何达标?如何保证服务质量?由管理处来要求和约束专业部门。充分发挥公司职能部门、管理处、专业部门等多方面的积极作用,最笔者从事物业管理以来,恰逢集团公司全面推行预算管理,实行到物业管理行业后,各个项目效果显着。在保证服务质量的前提下,如何用最低的成本,达到工作的标准,取得业主满意,从而实现利润最大化,是每一个物业项目负责人
3、必须思考的问题。物业管理是劳动密集型行业,人力成本在全部成本支出中占到60%以上的比重,由此想来,对于物业管理企业来讲,控制人力成本的支出对于企业盈利水平具有重大的意义。物业管理是无形产品生产,不需要复杂的产品设计,不需要购买原材料,不需要多道加工工序,不需要复杂的销售环节,当月生产(服务)当月见效。节省一份人工费(工资),就增加一份毛利,效果十分明显、直观。笔者认为,物业管理企业人力成本控制,首先应从以下二个方面入手:第一、管理人员工资的成本控制:物业管理企业的性质决定了物业管理企业成本费用主要是人
4、力资源成本费用支出。在工资组成中,管理人员的工资占了相当大的比重,特别是中层以上部门领导的工资,千万不可小视它的比重:一个部门经理的工资,是一线服务层员工的几倍;减少一个管理人员的岗位,就可以增加几个服务层员工的费用支出。因地制宜、合理有效地设置公司职能部门,是降低物业管理企业固定成本切实有效的方法和手段。物业管理企业职能部门的职能就是控制、决策、协调、服务四大功能。从劳动生产率的角度来衡量,物业服务管理的全过程,90%的工作量是在管理处完成的。因此,物业管理企业职能部门的设置,应以精干、高效为宜,部
5、门越少、人员越精越好。机构庞大、人员冗杂是极大的资源浪费,不但增加了成本,还增加了内耗,降低了管理效益。如何科学、合理、有效地设置公司职能部门和人员岗位?笔者认为,以管理“幅度”来确立机构和和员编制比较科学、合理、有效。管理面积在600万平方米以内的物业管理企业,总经理的管理幅度为4~6人(含副总经理和主要职能部门经理);副总经理的管理幅度为8~10人(含职能部门经理和管理处主任);职能部门经理的管理幅度为10~15人(本职能部门和相关事业部门)。第二、基层服务人员工资的控制:物业管理行业属劳动密集型
6、服务行业,科学、合理地使用人力资本是物业管理企业降低成本的主要方向。如何控制好基层服务人员人力资本的成本费用?可以从两个方面入手:清洁急救网www.clean120.com致力为中国中小清洁公司、物业单位、家政公司、酒店后勤、医院后勤提供清洁函授资料。QQ664054289免费了解1、科学、合理地制定基层单位的用人编制。根据公司管理的小区(大厦)的实际情况和本公司的管理水平定岗定编。例如:管理面积比较大的封闭式多层小区,可按人均管理面积3500~4500平方米来核定小区管理处人员编制。技防措施好又是封
7、闭式高层小区,可按人均管理面积3500平方米来核定管理处人员编制。技防措施差又不是封闭式的高层小区,可按人均管理面积3000平方米来核定管理处人员编制。面积较小的封闭式多层小区,可按人均管理面积2500平方米来核定管理处人员编制。开放式的小区管理难度比较大,可根据实际、具体的情况在定编人数的基础上乘以10~20%的系数。定编只是一个参考比较值,我们可把定编值看作是小区成本核算的边际值,大于边际值就会减少利润甚至亏损;少于边际值就能保本或者多盈利。例如:某小区管理面积20万平方米,多层、封闭式、有两个人
8、员车辆出入口。按人均3000平方米定编小区管理需要人员60人,各项服务人员全部在内。但是,由于小区管理处主任用人把关比较严,严格按工作量定岗,特别是管理处内部管理人员,l人身兼数职,结果整个小区管理服务用了52人,比定编人数少了8人,一年增加收入近14.4万元,效益十分可观。可见严格地控制基层服务人员的人力成本,是物业管理企业降低成本提高效益的主要途径。其次,向科学管理要效益。向管理要效益在物业管理行业涉及的面很广:第一、采取多种措施,合理地使用资源。例
