渭南市信达国际商业广场销售策略报告

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1、销售策略报告信达国际商业广场中国·渭南50目录目录2前言5第一部分项目指标分析6一、项目概况：6二、项目周边环境及优势分析71、优越的地理位置：72、成熟商圈、人脉之源：73、政策支持：74、商业展望7三、项目S.W.O.T.分析71、项目优势（strength）分析72、项目劣势（weakness）分析83、项目机会点（opportunity）分析94、项目潜在威胁（threat）分析9四、目标市场分析101、职业特征分析102、目标客户心理分析103、年龄特征分析13五、物业定位分析13第二部分销售的相关数据分析14

2、一、销售前提条件设定141、策划方案142、规划设计方案143、销售过程中相关配合单位的落实144、销售资料145、落实销售中心、尽可能设计样板铺146、项目包装及广告设计147、模型制作148、落实销售合法文件14二、各前提条件执行细节151、营销总体思路及方案的确定：15502、产品的生产153、销售合法文件：预售许可证154、落实销售过程必备条件155、销售中心的布置和设计：166、销售工具的制作：167、广告设计制作及投放计划168、销售文件、销售培训：16三、销售主体与客户设定17四、销售范围17五、销售渠道：

3、18第三部分销售时机与销售阶段安排19一、开发流程的重要事件节点设定19二、销售时机建议20三、销售阶段与销售区域同工程进度21四、风险防范与对策221、风险回避222、风险控制223、风险转移234、风险自担23第四部分营销推广与安排24一、整体销售策略241、充分利用展示面242、通过事件行销促进销售243、价格低开高走244、超低起价，制造轰动24二、销售阶段推售策略241、内部认购阶段（第一阶段）242、公开发售前期（第二阶段）253、公开发售中后期（第三、四阶段）274、尾盘销售期（第五阶段）28三、促销策略建

4、议:30四、首期商业推售周期安排31五、首期营销目标3250第五部分价格策略执行计划建议33一、销售价格定位补充：33二、价格定位分析35三、修正价格列表39四、价格策略原则40五、开发模式建议411、项目的收入组成412、销售模式设计41六、销售分期定价建议431、直接销售策略调整建议432、返租销售策略调整建议43七、层差和朝向差分析43八、销售价格制定44（一）、销售价格制定原则44（二）、建议执行售价制定依据44（三）、调整建议执行售价制定45九、价格特别调整方式建议46十、付款方式建议471、常用的付款方式47

5、2、付款方式优惠折扣建议48第六部分综述4950前言在一个崇尚英雄的行业，当住宅的孤傲群芳已成为过去时，商业地产将缔造更多的传奇。但值得开发商注意的是，虽然同出地产体系，商业地产的开发操作、经营理念与住宅却有着很大的不同。主要体现在：差异1：作为动态地产，商业地产主要依靠经营获得收益，需要依托于地段价值和经营特色；差异2：商业性更强，对开发商和物业管理的商业经营、管理水平要求提高；差异3：商业建筑的土地出让金要比住宅高，土地出让年限只有40年；差异4：缴纳的费用不同。水、电、气、热等需按专门的商业市政标准缴费；差异5：后

6、期的装潢、经营、维护等费用大；差异6：商业物业开发回报利润高，通常是住宅投资的2-4倍；差异7：房地产开发商与商家的合作联合将是以后商业物业开发的趋势。商业地产是继居住型物业之后更一层的投资境界。商业地产不是讲概念，注重一下户型和环境就能销售，商业地产的投资价值还跟所在地点区域的商业氛围是否浓厚相关。具体说来，建什么业态、在何处建以及建成后的经营形式如何，都需要有一个科学的整体策划、正确的功能定位。商铺所代表的，不再只是一个铺面，更多的是，隐藏在铺面后面的无限获利空间。兵法云：“谋定而后动”，在日趋发展成熟的房地产开发中

7、，楼盘要想卖得好，前期的策划就必须做到位。房地产策划是一种高层次的投资咨询活动，它的基本职责就是要帮助投资者正确选择投资方向，做好市场定位、产品定位、价格定位，并采用适当的营销推广组合策略，以实现理想的投资目标。 好的策划离不开前期调研，只有了解市场才能更好的做好市场。我们只有准确的把握市场，创造出符合市场定位，满足市场需求的产品，才能使我们的产品在激烈的房地产竞争浪潮中站稳脚跟。第一部分项目指标分析一、项目概况：各项指标说明50项目名称信达国际商业广场项目总资料总占地面积：111138.2㎡（其中1~4号地块总占地面积

8、：87478.6㎡）；建筑面积：288601㎡（其中1~3号地块183945㎡，4号地块104656㎡，5号地块不计算在内）；容积率：3.3（其中1~3号地块容积率为3，4号地块容积率为4）；建筑密度：60％；用地性质：商业地理位置渭南市前进路投资商/开发商渭南市信达房地产开发有限责任公司商业策划顾问深圳市波特商业地