中山家园营销推广策划方案.doc

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1、中山家园营销推广策划方案第一部分市场分析一、城市概况牡丹江市位于黑龙江省东南部，北部和西部与哈尔滨市相连，是黑龙江省第三大城市，现辖绥芬河、宁安、海林、穆棱4市和林口、东宁2县及东安、西安、爱民、阳明4城区，总面积4.06万平方公里。人口280万，市区人口90万，有朝鲜、满族、回族等38个少数民族，东部与俄罗斯接壤，是黑龙江省重要的综合性工业城市、对俄经贸城市和旅游城市，也是黑龙江省东南部的经济、文化、交通中心 。目前全市拥有绥芬河铁路口岸、公路口岸、东宁公路口岸、牡丹江航空港 4 个国家一类口

2、岸，也是经海参崴到日、韩、北美等国家和地区以及国内东南沿海地区陆海联运的必经之路。随着世界经济多极化和区域经济一体化进程的加快，东北亚在世界经济中的地位越来越重要。牡丹江正处于东北亚经济圈的中心地带。2007年《中国海关》杂志上，牡丹江外贸竞争力全国排名第13位，是东北地区唯一进入前二十名的城市。2008年，牡丹江市全面突破“双五”目标，地区生产总值突破500亿元，增长14%；全口径财政收入(含绥芬河)完成55亿元，增长27.1%；2007年，牡丹江市城镇居民人均可支配收入达到9251.5元（全

3、国城镇居民人均可支配收入为13786元），同比增长15.1％。农民人均纯收入达到5569.0元，同比增长18.8％，连续五年保持全省第一位。未来几年牡丹江将着力推进“二一三五”工程。“二”是实现“两个100”牡丹江中心城市建成区面积达到100平方公里，人口突破100万；“一”是做大做强一个龙头——哈牡绥东经济带；“三”是“三个重新”：就是跳出牡丹江看牡丹江，在全省、全国、东北亚的大格局中重新审视、重新定位、重新规划牡丹江，努力打造经济大市、开放大市、品牌大市，成为全国和黑龙江省新一轮沿边开放的试

4、验区、先导区，东北亚经济圈的重要节点。二、牡丹江房地产市场分析牡丹江市近几年随着福利购房政策的取消，住房商品化得到迅速推进，房地产市场总体呈现快速发展态势，无论是开发投资还是商品房销售，都处于历史最快发展时期。随着房地产开发投资的高速增长，商品房施工面积、销售面积也大幅增加，市场供需两旺。2007年，牡丹江全市房地产开发完成投资18.5亿元，同比增长50.8％，增速远远高于上年同期增长的22.3个百分点。全年施工面积达244.9万平米，同比增长39.3％，其中住宅施工面积为179.4万平米，同比

5、增长32.7％；销售面积105.3万平米，同比增长72.9％，销售额19亿元，同比增长97.7％；其中住宅销售面积92.3万平米，同比增长67.9％，销售额14.2亿元，同比增长91.4％。12作为一个高寒地带的边境城市，旅游业和边境贸易业一直比较活跃。相对而言，房地产业多年来并不显山露水，房价水平在全国范围内处于较低水平。在2007年的前5年，牡丹江普通住宅价格大致在1000元/平米上下，涨幅很小并比较平稳，年涨幅约为100元/平米左右。2008年，牡丹江房地产市场逐渐成熟，香港、浙江、上海等

6、著名开发企业进入，在住房品质提升的同时，房价进入了较大幅度上升的通道，全市全年均价上升了200多元/平米，其中市中心和太平路两侧楼盘，每平米涨了500元—600元，绿地等开发的高档楼盘，最高价达到了4000元/平米，已经与浙江境内部分地级城市接近。牡丹江楼市真正受到瞩目是源于国家发展改革委、国家统计局的一份调查，调查显示，2007年8月全国70个大中城市二手住房销售价格同比上涨7.9％，涨幅比上月高0.6个百分点；环比上涨2％，涨幅比上月涨幅比上月高0.5个百分点。同比涨幅较高的主要城市包括：深

7、圳22.0％、北京10.6％、郑州10.0％、牡丹江9.5％；环比涨幅较高的主要城市包括：郑州5.9％、沈阳5.2％、乌鲁木齐3.7％、牡丹江3.7％。无论是同比涨幅还是环比涨幅，牡丹江均位列全国第4位，表现出了良好的增长性。第二部分项目分析一、项目基本经济技术指标案名中山家园面积区间50-130平米开发商大连苏苑房地产开发公司一期规模28栋多层9栋多层项目位置爱民区新荣街与兴平路交汇处容积率1.7规划形态以住宅为主，配以少量商铺绿化面积1.6万平米12占地面积15.4万平米得房率80%以上总建

8、筑面积23.611万平米总户数2600住宅面积20.445万平米绿化率40%二、SWOT分析优势（S）1、闹中取静的区位特性，噪音小，恬静舒适；2、紧邻各大院校，书香门第、校园经济保证了项目商服的利润点；3、大盘的“眼球”优势，容易产生轰动效应；4、项目周边是铁路家属区，收入稳定，支付能力强，银行信贷信誉高；5、与周边项目相比差异化优势大；劣势（W）1、规模大、资金压力大，市场风险大；2、周边配套不全，生活品质有待提高；3、周边竞争项目价格较低，价格支撑能力弱；市场机会（O）1、周边改善型消费群