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时间:2018-11-09
《房地产开发项目的风险管理程力学毕业论文》由会员上传分享,免费在线阅读,更多相关内容在工程资料-天天文库。
1、房地产开发项目的风险管理程力学毕业论文一、引言以2004年8月31日为分水岭,我国的房地产业进入了一个新的发展时期,随着国家经济大环境的变化,围绕着行业是否有“泡沫”,业内、业外争论的此起彼伏、沸沸扬扬,结果还是迎来了以“土地施行招、拍、挂”和非常严厉的土地控制政策;迎来了中国人民银行121号文件对房地产更为严格地贷款规定和银行利率的增调;迎来了一系列规范建设行为,提高行业自律水平要求的政策。业内的“一个前提、两条链”都出现了与以往区别很大的变化,风险因素不断增多,存在于项目整个开发过程的风险,使中小房地产企
2、业更是处于“极为艰难”的处境。因此,加强开发项目的风险管理,保证项目目的、目标的实现,是实现企业突出“重围”进而稳步发展的关键过程。二、房地产开发项目的风险分析风险是在特定的客观条件下,在特定的期间内,那些可能发生的结果之间的差异程度,实际上就是实际结果与计划结果的变动程度,这种变化程度越大,所谓的风险就越大。房地产开发项目的风险,由于风险与利益的对称关系特性,实际上是开发商实施开发过程中的固有风险。在现在社会经济的大环境中,主要表现在以下几个方面:1、项目的定位(决策)风险。房地产开发项目的市场定位包括项目
3、的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位,都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的,是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。可以说,项目的市场定位确定(决策)以后,基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案,也就决定了项目的销售前景,一旦市场定位不准确,项目的指导思想出现失误,是后期无法或者是非常困难弥补的风险,也是项目开发过程中最大的风险。按照风险影响范围划分属于总体风险(决策风险),属项目建设的决策性失误风险,其结果是不可管理风险。2、项目的投
4、资支持能力风险。《项目可行性研究报告》出台前后,由于对市场定位的认识模糊或者自相矛盾;或者是没有真正做到“量体裁衣”、“量力而行”;或者是对企业资金筹措(自有资金)和融资能力过高地估计,或者项目成本分析存在着严重的失误;或者没有吃透国家和地方政府的行业政策,对大的经济环境把握的不准;或者是成本过程控制严重失控(突发性事件)、意外因素过多等等原因,导致的项目资金支付能力达不到计划要求,给项目建设造成的风险(可控制风险和决策风险)。3、项目的质量风险。包括:在项目决策阶段由于经济技术分析失误,出现品质与价格矛盾导
5、致的质量问题;在设计阶段,向设计提出违反设计规范、标准,特别是强制性标准的要求,所造成的“投机性”质量问题;施工阶段,从业人员对设计知识认识有重大错误,不按照政策规定的程序和规定执行设计变更,擅自改变设计造成的质量风险;施工管理过程中,不重视关键部位和关键过程的过程控制,对一些容易出现影响结构安全,特别是一些虽不影响结构安全,但对正常使用功能有严重影响的问题,处理不及时,没有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者给售出交房后造成的质量“隐患”(包括“质量通病”造成的纠纷);项目管理目标制定的不合理,以至进度与质
6、量、与安全产生冲突造成的质量风险;交房实物与销售承诺、广告宣传承诺不相符造成的“实物质量”问题等,因“质量”问题造成的纠纷冲突形成的风险(可控制风险)。4、项目的合约履行能力风险。在项目运作和建设过程中,涉及土地转让、融资、设计、监理、工程地质勘察、设计与勘察设计成果审核、招标代理、施工、材料设备供应、质量检测、销售委托、购房等合同或协议签约、履约过程,由于项目的一次性(不可重复性)特点,建设周期又比较长,涉及的方方面面又比较多,如果在关键的过程出现控制失误,那将给项目造成相当大的麻烦,造成较大的履行能力风险
7、。比如,在目前土地供应体制和贷款政策条件下,寻找土地、找寻资金是企业试图突出“瓶颈”制约的普遍方法,有时候在“饥不择食”的景况下,可能会因“省略过程”不慎跌入“陷阱”。5、项目建设的“创新”风险。当前的经济大环境,使项目建设的土地、资金条件比过去任何时候都显得更加重要,在有限资源的条件下,保持企业能够持续稳步发展,追求合理计划利润,保证获得既定利益是非常有必要的。这种情形下,为了服务目的,追求项目与周边项目的“差异性”,选择自己企业不熟悉或者认识尚不足以完成追求的“创新”,也是极具风险的,更何况正常地创新本身
8、就是有风险的。6、项目的“政府”风险。“政府”风险多发生在政策的不连续性、突变性和漏洞的存在,对于企业来说,主要发生在违规操作的投机性过程、对政策不理解的盲目性过程失误。在项目建设过程中,企业必须掌握相关地法律为:《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地法》、《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国城市房地产法》、《中华人民共和国担保法》等;必须掌握地法规为:《
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