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1、从小产权房谈住房需求论文关键词:小产权房 城镇化 住房需求 论文摘要：近年来,由于商品房价格的不断上涨和土地制度的不完善等原因,小产权房顺应市场需求产生,它是农民将资产转化为资本的一种路径尝试,打破了政府对建设用地的垄断控制,同时也向我们反应了城市居民的购房取向和农村居民改善居住条件的一种尝试。 “小产权房”是近年来我国房地产市场一个新的概念,是在社会仍然存在大量住房需求的背景下产生的。本文所指的小产权房是指在农民集体所有的土地上,由开发商和村委会合作或村委会自行组织开发建设的房屋,在未交纳土地出让金和各种税
2、费的情况下自行销售,并向购房者发放由乡镇政府制作的“房产证”。简言之,就是指建在农村集体土地上的商品性住房。因其用地的性质,它不能获得国家建设及国土部门颁发的房屋所有权证,当然也不能上市交易。正是因为其特殊的产权性质,可能对购买人权益造成伤害,甚至可能对整个国民经济稳定运行产生影响,因此小产权房问题备受关注。 一、小产权房的成因 1、商品房价格的上涨。2006年以来,我国商品房价格以惊人的速度上涨,已达到或超出了普通老百姓的承受极限。尽管住房公积金、经济适用房、廉租房等已经为低收入人群提供了很大的住房保障
3、,但是还是远远不能满足城市大部分居民的住房需求。商品房的价格上涨与城市居民的收入上涨是不同幅度的,能否买得到房成为众多城市居民生活的重心,不断上涨的房价使得城市居民承受着巨大的住房压力。《中国经济周刊》时评认为,小产权房的出现背景,实与近一段时间涌动的“单位集资建房”、“个人合作建房”等一样,是高房价下越来越多的市民买不起房而出现的必然结果。 2、土地制度不够完善。从一定意义上来说,小产权房是我国土地制度二元化结构的产物。在我国,集体建设用地除了用来建设自用的村民住宅、乡镇企业、公共设施以及公益事业,只能由政府以较
4、低的成本从农民集体手中取得土地所有权,然后以高价将土地使用权转让出去,巨额利润绝大部分都由政府获取。从这个层面上看,农民的基本权益受到损害,农民通过土地获得利益的方式就是自己耕种或者低廉的征地补偿费,于是开始修建小产权房,以此作为资产转化为资本的一种路径。所以,如果政府能够调整征地补偿费用或者多提供一些低价格的土地开发供普通民众消费的商品房也许能起到控制小产权房的作用。 二、从小产权房自身特色看城市居民的住房需求 1、相对于城市商品房来说,成本低。由于建设小产权房使用的是集体用地,省去了购地成本、各种税费
5、、由土地和房地产市场管制造成的“公关成本”、甚至“腐败成本”,价格有绝对吸引力,一般只有同样位置商品房价格的40%～60%。这跟城市商品房价格的上涨形成了鲜明的对比,使得城市居民把购房的视线由城市转向城郊地区甚至是农村。由此可以看出,城市居民的住房需求与价格有着最直接的关系,小产权房对那些买不起商品房的城市居民来说就是一种经济适用房,对买得起商品房的人来说是一种节约,体现了现代城市人购房的价格需求。 2、小产权房多集中于城乡集合部。小产权房一般使用的是城市周边集体土地,随着城市外扩趋势的进一步加快和城镇化速度的提高
6、,是否位于市郊也已不是购房人考虑的首要要素。一方面便捷的道路交通拉近了城郊和市区的距离;另一方面虽然周边环境与高端社区相比差距甚远,但这个差距相对于价格优势微不足道。更重要的是,正是由于小产权房的地理特征,吸引了很多喜欢乡土风情,返璞归真的高端消费群,体现了现代城市居民,尤其是高端消费群购房的舒适度需求。 3、目标群体多样化。从小产权房物业形态上来看,一般是普通住宅,也有少量高档住宅和别墅。所以,小产权房也有一定目标群体的划分和差异化分析。从城市购买对象上来看,有部分是买不起商品房的中等收入家庭或者中等偏低收入的人
7、群、普通工薪阶层、少数手里有土地的政府官员、用房屋做投资生意的人、外来打工者,而有一个群体,就是收入不低的公务员、企业老板、教师。那些城市高收入群体可能是为保值增值进行投资、选择第二居所乃至第一居所而选购小产权房,也可能是为了自我享受,但不管目的何在,已经说明了小产权房已经吸引了多个群体。小产权房目标群体的多样化向我们呈现了小产房已经具备了很广阔的买方市场,也从侧面反应了城市居民住房需求远离市中心的倾向,体现了部分人群的投资需求。 三、小产权房与农村居民住房需求 作为小产权房的卖方即村民,小产权的出现使其
8、基本权益得到了维护和实现,找到了一种将资产转化为资本的路径。村民,一方面作为小产权房土地使用权的出让者;另一方面也可以成为小产权房的目标消费群体。如果小产权方房由开发商和村委会合作建设,农民也可以成为小产权房的消费者。 小产权房是顺应市场和城镇化过程中的必然产物,它的存在不是偶然的,但却是目前法律体系不认可的。小产权房的存在虽有不合法之处,但
