正确认识国有土地租赁的有关问题

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1、正确认识国有土地租赁的有关问题山东省莱芜市国土资源局农高IX:分局伴随着城市化进程的进一步推进，各地政府己将经营城市、经营土地作为推进城市化发展的重要措施，并着力探讨如何经营、利用、运营好土地资产。在当前国家加强土地宏观调控，严格土地管理的政策下，对于如何盘活、利用好存量建设用地，堵塞国有土地资产流失的漏洞，增加政府土地收益已成为是当前摆在大家面前的重要课题。为此笔者对当前各地实行的土地租赁制谈一点粗浅的看法。一、国有建设用地的利用现状及存在的问题据测算，我国国有土地资产总量数倍于其他国有资产总量，而这一巨额的土地资产绝大部分都集中在城市。因此，如何利用好国有建设用地是推进

2、城市化进程的关键。但从各地国有建设用地的利用现状看，存在一些问题。一是土地低效利用的现象普遍。特別一些工业城市，企业用地摊子大，土地利用率低，土地闲置情况较为普遍。二是土地市场秩序不规范。由于受商业用地开发利润的驱使，许多地理位置优越的单位，利用其划拨土地私自改变用途进行建设，城中村更是利用其“优势”，任意搞开发建设，造成大量土地非法入市，并引发非法转让，出租，抵押等土地违法行为发生，不仅严重的扰乱了土地市场，而且造成了大量国有资产流失。三是企业改制工作进行缓慢。由于土地资产往往是改制企业资产中的大头，许多改制企业无力一次性支付出让金，无法对其资产进行处置,导致改制企业无法

3、进行合法改制，从而制约企业快速健康的发展，甚至会影响到了当地经济发展及社会的稳定。二、推行国有土地租赁的必要性与紧迫性从《中华人民井和国土地管理法实施条例》第二十九条：“国有土地有偿使用的方式也括：（一）国有土地使用权出让；（二）国有土地租赁；（三）国有土地使用权作价出资或入股。”的规定看，推行国有土地租赁制具有明确的法律基础。首先，是维护和加强城市土地的国家所有制的重要手段。多年来，我们总是讲“城市和郊区内的土地属于国家所有。”但是许多国有土地政府作为所有者既没有实现占有权，也没有实现收益权，实际上是个人所有或单位、部门所奋，国家土地权益在经济上得不到实现，土地国有在•一

4、定程度上仅为一种法律概念。只有政府向用地者收取地租实行有偿使用，才会树立起城市土地国家所冇的观念,真正实现城市土地归国家所有的具体意义。其次，是优化配置土地资源，推动土地集约利用的重要方式。众所周知，经营城市的核心是经营土地，经营土地的重点是土地的储、招、拍、挂，但招、拍、挂的前提是政府必须有地可供、有地可拍，如果政府储备库里无地可供，也只能是纸上谈兵，因此政府有无土地可储可购是关键。许多城市老工业企业较多，II大多数企业是无偿划拨用地，土地宽打宽用，利用率极低，其至冇些企业用地处于半闲置状态，浪费严重。由于是无偿用地，企业也不愿将闲置的土地进行储备，造成土地储备工作难度加

5、大，储备后劲不足，供地空间较小，土地市场疲软，许多存量建设用地不能物尽其用，势必造成加人新增建设用地的投放量，给耕地保护带来巨大压力。通过征收地租，对苏土地进行有偿使用，企业就会权衡利弊，主动提高土地利用率，或将利用率低的土地交由政府储备，减少企业负担，从而增加土地储备后劲，为招、拍、挂提供广阔市场，做到“棋出一子，满盘皆活。”第三，是为企业发展创造环境，加快企业改革的重要途径。企业改革的重点是以明晰产权为核心，合理处置土地资产。0前许多地方的改制企业，均是采取出让方式处置土地资产，这种方式虽然有苏自身的特点，但操作过程中也存在一些不足，一方面，有些企业资金短缺，在经济上承

6、受不了一次性缴纳巨额出让金，冇些企业虽能承受，但一次性投资过大，短期内成本费用过高，影响了企业生产和扩大经营。另一方面，部分企业负责人不能正确认识企业一次性支付巨额出让金无法在短期内及时回报这一现实问题，产生抵触情绪。而通过租赁方式取得国冇土地使用权，能使国家与企业之间以缴纳土地有偿使用费为体现的行政关系转为以按租赁合同的约定缴纳租金为体现的市场关系，能有效降低企业改革成本，易被企业接受。三、推行国有土地租赁的几点建议（一）提高认识，加大宣传力度。一项新政策的顺利实施，群众认识是关键。从各地情况看，当前一些用地者对祖赁制有顾虑，主要是认识不到位，认为土地使用权不能抵押不能转

7、让。其实不然，笔者认为，在土地处置权设定上，思想可以再放开一点，虽然是年租制，但合同租期可以长至几十年，这是有法律依据的，因此人们对土地使用权可以有稳定的预期。现实生活中，拿块空地去抵押的情况极少，总是要连同地上的建筑物才可抵押。一旦抵押者不能如期还款，银行可以拍卖抵押物，谁购买了抵押物谁向政府缴地租就是了，而且抵押是银行的业务，应由银行去评估风险，作出决策。至于转让，S前企业登记制度、信用制度和土地登记制度都建全，也不会冇什么风险，政府与用地者签了租地合同，办理了土地登记手续之后，只要符合规划，不管他把地转让给了