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1、物业税:前途光明道路坎坷随着两会的召开,关于物业税的讨论也进入了白热化的阶段。2003年10月,十六届三中全会指出:“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费”。从此,物业税便渐渐走进了大众的视野,到目前为止已“空转”了近7年的时间。在这期间有的开发商曾笑称物业税的开征是政府一轮一轮舒缓的“风”,连“雷声”或是“雨点”都谈不上。然而这一次却不只是吹吹风那么简单,物业税的开征已成为不可避免的大趋势。一、物业税开征的原因(一)“炒房”现象严重,房价持续上涨。至1998年房地产市场化改革以来,我国房价连
2、续多年上涨,全国商品房的平均售价从1999年到2009年增长了135.46%。从房价走势来看,我国房价仅在2006年和2008年出现调整。09年在政策刺激、刚性需求释放和经济逐步回暖等因素影响下房价开始了疯狂上涨。09年5月全国商品房销售均价已较08年增长了23.35%,延续了中国房价“只涨不跌”的神话。一些居民买房的初衷主要是为了进行投资,这样增加了实际消费者的购买成本,于是他们纷纷望而却步,造成供需关系失衡,引发市场大起大落。物业税征收的同时很可能取消土地出让金和土地增值税等税费,这样会降低房地产开发的成本,房价业会随之下调。另外
3、,物业税也会改变目前房地产税费“重流通轻保有”的格局,增加房主囤房的成本,利于房价的理性回归。(二)我国现行不动产税制不健全。我国的房地产业在过去的10年里为国民经济的发展起到了不可替代的作用。但随着我国经济体制改革的不断深入,原有的房地产税制已经不再适应当前房地产业蓬勃发展的需要了。原因是我国目前的房地产税费项目繁多、重复征税现象严重,直接造成了房地产的开发成本过大、房地产商的压力过重,从某种程度上制约了房地产业的健康发展。除此以外,“重流通轻保有”也是我国房地产税费的一大特点,从房地产的开发、交易和保有三个环节来看,大头主要集中在
4、开发和交易环节,而持有者的税负则较轻。这就造成了大批人钟情于房地产业,因税费负担较轻而保有大量的房产造成房价过高。(三)房屋空置率高,资源严重浪费。在我国目前的房地产税制下,持有阶段的税费很少,这使得房地产的投机行为及其猖獗,其购买的主要目的是为了等待时机出手赚取巨额的差价,这种行为必然导致大量的商品房空置。据统计,08年底全国商品住宅空置面积增长2214万平方米,空置率增长了6.34%,而且上述空置率仅包括新建商品房的空置率,如果再考虑到存量房的空置情况,全商品住宅空置率还将大幅提高。如果开征物业税,会降低实际消费者的进入门槛,同时
5、会增加投机者的持有成本,遏制其囤积居奇的行为,解决房子有人买无人住的现象,最终降低商品房的空置率,提高资源利用效率。(四)我国目前贫富差距明显。社会主义的本质要求是实现人民的共同富裕。然而,在我国改革开放和城市化的进程中,由于利益格局的深刻调整,分配领域的矛盾日益突出导致了我国的贫富差距问题。其中税收调控不力也是一个不可回避的原因。目前调节收入差距的举措主要有两种,一是建立完善的社会保障体系,二是征收财产税和所得税。但前者并非一朝一夕之事,个人所得税由于收入的隐性化,漏洞较多,征收起来比较困难,需要一段时间进行改革。在这个时候开征物业
6、税,算得上是明智的举措。二、物业税开征的影响(一)有利于房地产业的健康发展。首先,物业税的征收消除了我国房地产重流通轻保有的税制,提高现有囤房者持有成本的同时减轻了流通环节的税负,从而使我国房地产的二、三级市场能够有效运行。其次,房地产业是一个资金密集型产业,对资金的要求很高,被称为“第二金融”。由于开发商在建房初期需要支付相当于房价30%的相关税费,加大了房屋的开发成本,最后开发商又通过高房价把他们都转嫁到消费者身上,这样就形成了房价上涨,房子难出手的局面。开征物业税则使房地产商的初始投资成本大大降低,房价也会随之有所降低。最后,物
7、业税增加了房屋的持有成本,降低了流通成本,这样是那些拥有多套房的投机者在高成本的压力下会销售其房屋,满足大众自住性需求的同时也降低了房屋的空置率。(二)有利于国家调整产业结构。在经济结构合理的情况下,房地产应该是一个消费性市场,但事实却并非如此。除了建筑商和开发商在投资以外,还有很多购房人也在投资,这在很大程度上扭曲了房地产市场的性质,从而加剧了投资与消费的失衡。由于房地产业的暴利,会吸引大量的资金流入该行业,从而导致其他行业的投资不足。另一方面,由于大量的资金被“搁浅”在房屋上,导致了居民对其他消费品的需求不足,造成其它产业的市场需
8、求萎缩,不得不依靠出口来维持生。此时物业税的开征可以挤出“潜伏”在房地产业内部的泡沫,使房地产逐步走上以需求为导向的发展轨道。(三)地方政府可以获得土地的增值收益。一方面,地方政府为了完成国家下达的GDP指标,促进经济的
