2012盐城市华山北路东侧、嫩江路北侧挂牌出让地块前期调研策划报告.doc

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1、2012盐城市华山北路东侧、嫩江路北侧挂牌出让地块前期调研策划报告第一节盐城市房地产发展形势分析一、盐城新的城市发展规划和基础设施持续完善。盐城市位于我国沿海经济带、长江经济带及亚欧大陆桥经济带组成的“л”型经济发展框架的结合部，东濒黄海，北靠“陇海--兰新”经济发展轴，南邻长江三角洲地区，是江苏省确定的“重点发展沿江、沿沪宁、大力发展沿海、积极发展东陇海线”的四沿战略以及“海上苏东”发展战略实施的核心地区，也是潜力较大的地区。随着上海中心城市及长江三角洲地区对外辐射扩散效应的增强，盐城市与上海及

2、苏南地区的经济联系将日益增强。盐城处于沪、宁、徐三大区域中心城市300公里辐射半径的交接点上，其空间地理位置正处在江苏省沿海中部城镇群空间发展的空白点上，将盐城建设成为该地区的区域性中心城市，是加快全省城市化进程的重要的战略举措，也是推进苏北城市化进程的重要发展战略。“十二五”期间，盐城市区(盐都、亭湖)面积将由2007的年的71.6平方公里扩大到90平方公里，城市承载服务保障能力有效提升，基础设施由滞后型向适应型和适度超前型转变。新的城市定位将影响房地产开发方向，使盐城房地产发展空间大为拓广，盐

3、城作沿海区域中心城市的集聚辐射作用和承载服务能力将大大增强。二、城市化进程加快将促进居住区的快速发展。152009年末，大市区人口达163万人，城市化率达46.3%。根据江苏沿海地区发展战略规划，2012年城镇化率达到55%，2020年要达到65%左右左右，按每年1.25%的增长速度来算，到2015年，大市区城镇化率要达到59%，而我省城镇化率已达到了55.6%，市区的城市化率仍处全省较低水平，未来仍有很大的增长空间。在盐城城市化高速增长的过程中，农村劳动力会加速向城市转移，在这个转移过程中，大量

4、的农业人口转变为城市人口，农业用地转变为城市用地。这样以来居住区建设的规模也将大力加大。三、《盐城市市区国有土地上房屋征收安置房建设管理实施办法》。第一条，为了规范市区国有土地上房屋征收过程中安置房建设和管理行为，保障选择房屋产权调换被征收人的合法权益，促进城市房屋征收工作健康有序实施，依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《江苏省贯彻实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干问题的规定》等有关法规政策，制定本实施办法。第二条，市区国有土地上房屋征收安置房，以下称安置房，是指向市区征收国有土地

5、上个人住宅且选择房屋产权调换的被征收人，定向销售的限价商品住宅，以及房屋征收部门或其委托的房屋征收实施单位，以下称征收部门，用于安置被征收人的团购商品住宅。依据市区城市规划、土地级差和行政区划等因素，将市区划分为老城区、建成区和新区三个区域。具体范围是：老城区为东至开放大道、南至大庆路、西至太平路-串场河沿线、北至黄海路围合范围，建成区为东至通榆河，南至青年路-东进路，开放大道以东为青年路、开放大道以西为东进路，西至西环路，北至新洋港围合范围，除老城区部分，新区为市区上述范围以外的范围。第三条，市

6、住房保障房产管理局是市区安置房建设管理的行政主管部门市住房保障中心具体负责市区安置房建设管理的日常工作。市发展改革、规划、国土、城乡建设、物价、财政、审计、监察等部门各司其职协同实施。盐都区、亭湖区人民政府市开发区、城南新区管委会分别是其辖区内安置房建设的责任主体安置房的建设管理工作由各区政府管委会指定机构负责。第四条安置房的布局与规模在市区城市总体规划指导下根据城市建设需求选择交通便捷、社会公共服务设施配套、具有一定规模的地块定点建设。同时在老城区和建成区范围内新建普通商品住

7、宅项目分别安排不低于住宅总建筑面积10%和20%的安置房。新区可实行定点安置与配建相结合的办法。安置房项目选址由市规划部门会同市国土、城乡建设、住房保障房产管理部门和盐都区、亭湖区人民政府市开发区、城南新区管委会根据房屋征收安置需求实地勘察后提出规划选址方案经市政府同意后由市国土部门优先安排土地供应计划。第五条为不断改善老城区人口密度高的状况在建成区和新区范围内应选择符合规划要求、具备建设条件的地块成片定点建设安置房。市住房保障房产管理部门根据房屋征收安置预估需求会同市规划、国土

8、、城乡建设等部门提前制定下一年度安置房建设年度计划落实具体建设地块报市政府审定后实施。市国土部门会同市发展改革、规划、住房保障房产管理等部门根据安置房建设规划和年度建设计划编制年度用地计划并优先安排。第六条安置房建设用地15采取限定房价、限定套型、竞争地价的方式出让。用于房屋征收的安置房实行不同区域不同价格优惠。市物价部门负责会同市住房保障房产管理部门按老城区、建成区和新区分别以土地出让时同类地段普通商品住宅市场均价低5%、10%和15%标准预核安置房价格作为土地出让