开发商敛财手段难以想象 地产业暴利发人深省

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1、开发商敛财手段难以想象地产业暴利发人深省

2、第1中国房地产业的暴利有多大？北京开发商潘石屹无意中证实，这两年开发商都赚了大钱，大的房地产公司一个项目的净利润，可以抵得上中国期货市场与整个电影行业的全年利润。不少房地产商获利的捷径，是从低买高卖中获取本应属于国家和全体国民所有的土地差价。他们所采用的手段，远非一个正常市场环境中的商人所能想象，房地产业的暴利已成为某些利益群体的盛宴。敛财模式的新路径去年，中国房地产市场遇到了少有的好年景，不少开发商都赚的钵满盆满。然而令人不解的是，60多家房地产上市公司的财务年报平均每股收益仅为0.22元，与2003年相比只增加了

3、0.03元，低于市场平均水平。那么，与红火的房地产业相应的利润哪里去了呢？原来，房地产业由于开发持续时间长，环节多，因而不良的公司很容易转移利润，开发项目赚的钱就转到个人名下，亏损则由上市公司来承担之事，绝非个案。当今，一种新的敛财模式正被家族房地产企业所运用。这类家族企业利用房地产项目滚动开发的规律，在先期需要大量资金投入时，由旗下上市公司承担成本及风险，在预售款陆续回笼后，则不断摊薄上市公司所占项目公司的权益，以获取最大收益。此类模式的运作一般是家族企业通过公司A控制上市公司B，公司C则是A、B这两家公司共同出资的房地产项目公司。接下来分三步走：第一步：

4、初期由上市公司承担大部分成本及风险。在项目启动之初，上市公司B持C的绝大部分股权；家族公司A仅占小股。公司C预付土地出让金、获得“四证”，成立房地产项目开发公司D.按央行195号文件规定，预付的土地出让金必须是自有资金，但实际操作中，公司C预付的土地出让金通常来自于银行的贷款，由上市公司提供担保。在预付土地出让金，取得“四证”之后，公司D即可申请银行开发贷款，用于设计规划等项目费用，一般由其母公司C或上市公司提供担保。由于上市公司对C公司绝对控股并成为资金的主要，因而承担着大部分成本及风险。家族公司则在项目启动初期充分降低了成本及风险。第二步：回笼预售款前后

5、，摊薄上市公司所持股权。按照原有政策规定，必须在项目开发至2／3或封顶后才能对外销售，并对购房者发放按揭贷款。但在实际运作中，往往刚刚兴建甚至在规划阶段就开始卖“楼花”，所得资金用于后期项目建设，但会计帐面上这部分收入并不能入账。在预售后不久，家族公司A即开始大幅度增资（资金多为预售收入），取得公司C的绝对控股地位，增资完后，再把全部预售款转到家族公司A；被家族企业控制的上市公司B却不追加投资，股权被稀释，只能获得投资收益。至于预售款金额运用情况，由于上市公司已不是项目的控股股东，因此在其报表中不必体现，公司C以后的运作也不得而知。家族企业利用中报与年报间的

6、时间差增资，巧妙地隐藏了现金运用情况。第三步：项目竣工，家族企业享有大部分收益。按照对公司C的股权比例进行利润分成，家族公司A获得大部分利润，上市公司B则承担了初期成本及风险，最终却仅获得小部分利润。难怪经济学家易宪容气愤地质问，“房价上涨这么多，房地产企业给国家交了多少税，房地产上市公司给股民分了多少红？”地产商的聚财之“道”2004年，包括上海在内的不少地区的税务部门都在检查中发现，大量的房地产企业存在不同程度的偷漏税行为，约有90%的房地产企业存在涉税问题。同年，杭州市审计部门发现，列入审计范围的杭州市房地产企业逃税达7000万元；南京市地税部门对全市

7、10家大型房地产开发公司进行了税务检查结果显示，被查的10家开发商竟然均存在着偷漏税款行为。某税务策划实战家就曾为某上市公司节税6.2亿元人民币，而在业界声名鹊起。一位有过六年房地产从业经验的人士透露，调整报表转移利润的行为在房地产行业非常普遍。如广州某房地产公司想转移利润到国外，对其会计说弄个“海外业务接待费2000万元”。另一个房地产企业，则将一些设计工作交给海外自己的关联公司来做，将设计费用定得很高，以此转移利润。一位曾在广东一家大型房地产公司的财会人员透露，这家公司的全资文化公司、技术咨询公司等就有三个，号称多元化经营，实则利用这些公司进行关联交易完

8、成利润转移。其下属各公司一年收到的所谓宣传策划、咨询费高达上亿元，然后再通过购买所谓的艺术品作为文化公司的固定资产，以完成最后的利润转移，因为这些艺术品是从母公司老板手中买来的，根本就不值钱，不过是个道具而已。2004年，国家税务总局公布的“2003年度中国纳税百强排行榜”中，没有一家房地产企业。即使是专为房地产企业设置的“2003年度房地产开发经营行业纳税十强”里，房地产企业的纳税总额也并不乐观。与此同时，在福布斯公布的2004内地富豪榜中，前200人中有64人于房地产行业。在前20名中，有11位涉足房地产行业。在2004年中国房价上涨10.8%的同时，中

9、国地产富豪在所有行业中获得最高的财富增长。2005年