北京不动产众筹

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1、----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方北京不动产众筹一、不动产众筹含义：“不动产众筹”也被称作“房地产众筹”（英文：RealEstateCrowdFunding）。不动产众筹是一种由众多投资人共同投资房地产，共同承担风险和收益的投资方式。房地产众筹分为直接型房地产众筹和间接型房地产众筹。目前，北京上海等一线城市已推出各种众筹模式，平安好房、五色土不动产投资等机构都相继推出了多种类型的不动产众筹项目。二、直接不动产众筹1、直接众筹含义：是指众多投资人直接投资不动产，房产直接登记在所有投资人名下。

2、一般在直接不动产众筹项目中，有一个管理人和多个投资人。具体流程为：首先管理人负责发起项目，所有投资人参与选房、过户程序，其次出租运营由管理人负责，房产卖变现机制按事先约定的投资协议执行。这种方式的主要风险是不动产价格风险。国内目前唯一直接众筹案例是上海五色土不动产众筹。2、直接众筹特点：直接众筹为小额投资人提供了买入优质住宅的机会。但直接众筹的投资手续相对繁杂，投资人要参与购买、过户、卖出等环节，众筹总金额较小，仅适合中小型规模物业投资。投资人收益主要为租金和房产升值，一般个人直接持有住宅产生的税费较低，以公司名义持有住宅将产生高额土地增值税。上海住宅年租金收益率

3、约为2%；根据上海住宅二手房指数数据，2001至2015年，上海住宅年递增率约8.3%。----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方三、间接不动产众筹1、间接众筹概念：间接投资是指众多投资人以信托、基金、项目公司、有限合伙等机构作为资金载体，间接投资房地产。由于房地产产权证是间接持有的，同时投资的资金在购买房地产前发生转移，因此该方式的主要风险是不动产价格风险、代理人风险、融资方的经营风险。

4、（1）股权型众筹：投资人先将资金汇集到某众筹机构，机构再将资金投入具体房地产项目。房地产权证登记在机构的名下，投资人仅持有该机构的股权。（2）债权型众筹：房地产权证不登记在众筹机构的名下，产权不发生转移，仍然属于原融资方名下，投资人实际将资金出借给众筹机构。2、间接众筹特点：（1）常见于投资开发中的商业地产，以公司名下的住宅类地产交易时，将产生较高的土地增值税；（2）投资人投资的手续简便，往往能筹集大额资金，从而获得投资大型、地标性物业的机会。投资人主要面临房价风险以及代理人风险；由于介入众筹项目机构，投资人可能面临双层税收（公司税收以及个人所得税）。（3）小金额

5、投资人可获得股权、债权或成为合伙人，间接投资房地产项目。3、典型案例国外的REITs以及我国的房地产信托、房地产基金等属于传统的、间接的不动产众筹。投资人购买信托或基金份额获得股权或债权，信托或基金公司将募集来的资金投资不动产项目。（1）债权型间接众筹模式2015年“众筹万达稳赚1号”。投资人将资金交付给快钱支付，快钱将资金提供给万达用以开发建设万达的地产项目。预期租金收益率6%；7----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需----

6、---------文档下载最佳的地方年后若不能上市，由万达集团回购，然而，“万达稳赚1号”的个人投资人没有获得股权、没有获得不动产的产权、也没有成为项目的合伙人。投资人信任的是万达集团的信用。投资人面临主要风险：万达地产经营风险、商业地产房价风险、代理人风险。（2）股权型间接投资模式2015年平安好房推出了海外地产项目。投资人将资金注入海外项目公司，项目公司将资金投资海外房地产项目。投资人持有股权，项目公司持有海外房产的产权。投资人主要面临风险：国外房价下跌、项目公司代理人风险、外汇风险。股权型间接房地产众筹，众多投资人一般会成立一个项目公司或推选代理人负责房产前

7、期拿地、办证、施工、建设等环节。四、广告营销类众筹许多房地产开发企业，如碧桂园、万科、保利、远洋等都推出了营销型的不动产众筹。通过这种模式，开发商可以测试市场对即将开盘楼价的反应，同时吸引购房者关注。一般是向投资人收取众筹意向金，而后投资人获得竞拍新开盘房产的机会，起拍价往往低于市场价，成交后，溢价部分分配给没能竞拍成功的投资人。----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方