同策2017-2018年上海市场年报.pdf

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1、目录CONTENTS01宏观：不同经济周期背景下的杠杆结构调整02营销：上海房地产市场营销趋势判断03投资：环上海城市布局策略04长期：上海房地产市场发展方向预测05策略：对房企的短期与长期建议2本报告结构第一部分，结合美国“减税+加息”组合冲击，叠加中国潜在GDP增速下行，分析中国不同部门的杠杆调整；第二部分，上海房地产市场在各方参与者共同作用下进入慢周转市场；第三部分，环上海三四线城市投资价值长期看好，结合房企自身特征，对周边城市进行机会型布局；第四部分，分析房地产长效机制影响下未来上海房地产的发展趋势；第五部分，综合上述观点，给出针对房企的短期和长期建议本报告逻辑图中国潜在GDP下降“

2、供给侧改革”第二阶段十九大前透支经济增长潜能短期靠内需拉动寻求环上海三四线城中国“去杠杆”经济增速放缓投资总量放缓“去房地产化”房地产行业整体下行上海楼市进入慢周转市场市布局机会一线城市居民部门通过短期出口回升房产税隐性“加杠杆”中国货币环境偏紧美国减税计划十九大住房属性定调长效机制即将推出房企转型外部经济回暖美国加息缩表明斯基时刻威胁3重要概念解释政府部门政府部门是指中央和地方的行政机关企业部门是指除金融机构和个体经营者以外的物质生产企业和非物质生产企业部门企业，它们主要从事生产活动，提供货物和服务，以营利为目的报告第二、三、四章中涉及的企业部门，特指房地产开发企业居民部门居民部门

3、是指城乡居民和个体经营者4第宏观：不同经济周期背景下的杠杆结构调整一章5美国进入“去杠杆”周期从2007年美国爆发次贷危机以来，共经历3轮量化宽松，同时期，日本、欧洲、中国等国家也跟随采取货币宽松政策。而在特朗普上台后，美联储已完成4次加息，同时在2017年12月通过“减税法案”，标志着美国进入“去杠杆”周期美联储储备银行信贷总额及主要货币政策2016.12、2017.03、2017.06、2017.12万亿52007.0.2-0.72009.03-2010.11-2011.10-2012.09-美联储完成四次加息美国国内爆发“次贷2010.032011.062012.122013.124.

4、5危机”“QE1”“QE2”“扭转操作”“QE3”43.52007.08-2008.103美国次贷危机向欧2017.12洲、日本等国家蔓延特朗普“减税法案”2.5获得国会通过21.51实际进入收紧周期0.502007/12007/32007/52007/72007/92007/112008/12008/32008/52008/72008/92008/112009/12009/32009/52009/72009/92009/112010/12010/32010/52010/72010/92010/112011/12011/32011/52011/72011/92011/112012/12012

5、/32012/52012/72012/92012/112013/12013/32013/52013/72013/92013/112014/12014/32014/52014/72014/92014/112015/12015/32015/52015/72015/92015/112016/12016/32016/52016/72016/92016/112017/12017/32017/52017/72017/92017/11美联储储备银行信贷数据来源：同策研究院、wind6说明：扭转操作为美联储利用公开市场操作，卖出短期债券而买入长期债券，延长美债平均久期的方式发达国家具备“去杠杆基础”全球“量

6、化宽松”政策效果明显，“次贷危机”后，以美国、欧盟、日本为代表的发达国家实际GDP增速稳定增长，同时失业率呈现较大幅度下降，而通胀和失业率普遍存在负向关系（菲利普斯曲线），以稳经济增长、降失业率和控通胀水平的传统政策目标，为发达国家收紧货币周期提供基础2008-2017年美国、欧盟、日本实际GDP增长2008-2017年美国、欧盟、日本失业率（季调）%%1486124102802008Q12008Q32009Q12009Q32010Q12010Q32011Q12011Q32012Q12012Q32013Q12013Q32014Q12014Q32015Q12015Q32016Q12016Q32

7、017Q12017Q36-24-42-602008/12008/52008/92009/12009/52009/92010/12010/52010/92011/12011/52011/92012/12012/52012/92013/12013/52013/92014/12014/52014/92015/12015/52015/92016/12016/52016/92017/12017/52017/9-8-10