中国房价收入比有特殊性 不宜用来衡量地产泡沫

《中国房价收入比有特殊性 不宜用来衡量地产泡沫》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、中国房价收入比有特殊性不宜用来衡量地产泡沫

2、第1我国与西方国家有一个很大的不同点，就是建国后长期实行低工资制。改革开放以来，我国一直在致力改变人民收入过低的状态（这也是1990年房价收入比高于2003年的重要原因）。但因要彻底改变广大人民的低收入状态，需要一个相当长的过程。由于收入低而造成房价收入比的偏高，与泡沫毫无关系，只能通过持续发展国民经济和不断提高居民收入，并让每年的居民收入增长高于房价的涨幅来逐步解决。有人士提出衡量是否产生泡沫的第一条标准是房价收入比，并以我国许多城市的房价收入比高过所谓“国际惯例”的4—6倍为据，想

3、用以说明我国的房地产泡沫是多么普遍和严重。笔者认为，以房价收入比来衡量房地产市场是否产生了泡沫是站不住脚的。两者反映的经济现象不同泡沫现象是虚拟资本过度膨胀的经济现象，其主要表现是价格猛涨远远离开其价值，用以考察是否出现了过度涨价的问题。房价收入比是一个国家或一个城市某一时期上市销售的全部住房平均每套的价格，与这个国家或城市居民某一时期户均收入的比值，用以考察居民的购房能力。由此可以说明，泡沫和房价收入比反映的是不同质的经济现象，作用也不同。由于泡沫的释义是最直观和最透明的，因而要衡量是否出现泡沫只有一条标准，就是直截了当地去检

4、查某一种商品是否出现了价格猛涨并已远离其价值，从而呈现了泡沫状态。既然有了最直接的衡量标准，就没有必要再使用辅助指标，何况迄今为止还没有发现合适的辅助指标。如果增加一些不合适的辅助指标，反而会互相牵制而难以得出准确的结论。房价收入比虽然也包含了价格因素，但不论从静态或动态的角度，都不可能用价格与收入的比值，来说明房价是否猛涨并远离其价值。因此，从两者的释义来分析，房价收入比不能作为衡量泡沫的标准。4—6倍的房价收入比既不是国际惯例，更不能衡量泡沫。1989年10月BertnandRenaud在他写的一份研究报告中指出：“在发达国

5、家，房价收入比在1.8—5.5：1之间，……在发展中国家，该数一般在4—6：1之间。当然也有例外，……”随后，世界银行亚洲区中国局在1992年3月出版的《中国：城镇住房改革的问题与方案》一书中引用了上面的论点。可见，以上仅仅是一位专家的论点，特别是现在看来这一论点是不全面、不准确的。这些年来，中外人士在引用上述论点时逐步走样，一是删去了发达国家1.8—5.5：1的论点；二是删去了发展中国家“也有例外”的论点，单单抽出4—6倍，把它说成是国际惯例，而且讹传至今。其后，BertnandRenaud在搜集到较多国家的房价收入比资料后，

6、发现一些经济落后的发展中国家和社会主义经济国家的房价收入比，远远高于6倍，从而对他1989年的论断做了一定程度的修正。他在1991年6月发表的研究报告中指出：“发达国家和发展中国家的房价收入比数据形成鲜明对比”：“社会主义经济国家的房价收入比非常的高”。可惜许多人在引用BertnandRenaud的1989年论点时，没有注意到他其后做的修正。1993年和1998年，联合国曾两次发布了较多国家的房价收入比资料，这些丰富而比较全面的资料彻底否定了4—6倍是国际惯例的论点。这些资料使人们认识到，房价收入比的高低，是由每个国家（或城市）

7、的经济实力、住房市场、居民收入水平、消费结构、居住习俗、居住水平以及每年上市住房的构成等诸多因素综合形成的。由于各个国家拥有的上述因素很不一样，因而计算出的房价收入比的差别也很大。例如，联合国公布的1998年对96个国家的统计资料显示，这96个国家房价收入比最高的为30倍，最低的为0.8倍，平均值为8.4倍，中位数为6.4倍。由此说明，各个国家房价收入比最低的和最高的差距达到30多倍，一半以上的国家在6倍以上，还有一部分在4倍以下，列入4—6倍范围内的只有一小部分国家。既然列入4—6倍的国家的比重很小，而且又不居中，既不能把它叫

8、做平均数，更不能称为国际惯例。当然，也不能按照上述几位提出的“衡量泡沫标准”，做出一半以上超过6倍的国家都出现了房地产泡沫的结论。根据联合国提供的1998年世界上许多城市房价收入比的资料进行分组测算：居民平均收入在999美元以下的城市，房价收入比为6.3—30倍；居民平均收入在3000—3999美元之间的城市，房价收入比为2.1—20倍；居民平均收入在10000美元以上的城市，房价收入比为0.8—12.3倍。以上资料说明，居民的贫富程度对于房价收入比的高低，有着重要的影响，而贫富程度是与泡沫没有直接关系的。为什么多数贫穷国家房价

9、收入比偏高？有些专家曾做了这样的分析：一些恩格尔系数在60％左右的最贫穷国家，在总人口中贫穷居民占的比重很大，其中有许多贫穷居民住在自己搭建的简陋的居住所内。西方住房学专家认为这种简陋居住所不能叫HOUSE（住房），而应叫SHELTER（译为窝棚）。这些国家在计