四种房地产信托融资模式解析

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1、----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方四种房地产信托融资模式解析　　贷款型信托融资模式　　1、操作流程　　在这种模式下，信托投资公司作为受托人，接受市场中不特定（委托人）投资者的委托，以信托合同的形式将其资金集合起来，然后通过信托贷款的方式贷给开发商，开发商定期支付利息，并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司；信托投资公司则定期向投资者支付信托受益，并于信托计划期限届满之时，支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者。如图一所示。点击看

2、下一页 　　2、优势和劣势（图二）----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方　　优势：融资期限比较灵活，操作简单，交易模式成熟，利息能计入开发成本。　　劣势：与银行贷款相比成本高，目前政策调控环境下难以通过监管审批。　　股权型信托融资模式　　1、操作流程　　在这种模式下，信托投资公司以发行信托产品的方式，从资金持有人手中募集资金，之后

3、，以股权投资的方式(收购股权或增资扩股)，向项目公司注入资金；同时，项目公司或关联的第三方承诺，在一定的期限（如两年）后，溢价回购信托投资公司持有的股权。如图三所示。　　2、优势和劣势（图四）----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方　　优势：（1）能够增加房地产公司的资本金，起到过桥融资的作用使房地产公司达到银行融资的条件；（2）其

4、股权类似优先股性质，只要求在阶段时间内取得合理回报，并不要求参与项目的经营管理、和开发商分享最终利润。　　劣势：一般均要求附加回购，在会计处理上仍视为债权；如不附加回购则投资者会要求浮云超额回报，影响开发商利润。财产受益型信托融资模式　　1、操作流程　　利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点，开发商将其持有的房产，信托给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，并委托信托投资公司，代为转让其持有的优先受益权。　　信托公司通过发行信托计划，募集资金来购买优先受益权，并且在信托到期后，如投资者的优先受益权未得到足额

5、清偿，信托公司则有权处置该房产补足优先受益权的利益，而开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。如图五所示。----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方　　2、优势和劣势（图六）　　优势：（1）在不丧失财产所有权的前提下实现了融资；（2）在条件成熟的情况下，能够过度到标准的REITs产品。　　劣势：物业租售比过低导致融资规模不易确定。　　混合

6、型信托融资模式（夹层融资型）　　1、操作流程　　债权和股权相结合的混合信托投融资模式。它具备贷款类和股权类房产信托的基本特点，同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特色，通过股权和债权和组合满足开发商对项目资金的需求。如图七所示。----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方　　2、优势和劣势（图八）　　优势：（1）信托能够在项目初期进

7、入，增加项目公司资本金，改善资产负债结构；（2）债权部分成本固定，不侵占开发商利润，且较易资本化；股权部分一般都设有回购条款，即使有浮动收益占比也较小。　　劣势：交易结构比较复杂，信托公司一般会要求对公司财务和销售进行监管，同时会有对施工进度、销售额等考核的协议。　　结语　　继2003年房地产信托融资出现了一个“井喷”的现象后，今年以来，房地产信托发行逐渐回暖。----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方----------专业最好文档，专业为

8、你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方　　根据中国信托协会数据，2012年3月，38家信托公司共成立190只固定收益信托产品，其中，信托资金投向最大的行业为房地产行业，募集总金额为76.18亿，较1月份翻番。单只产品募集规模最大的也为房地产类，平均募集金额2.46亿元，较1月份增长31%。　　然而，对于市场上层出不穷的房产信托而言，隐藏在暗处的风险依然存在。在产品涌现