《房地产毕业论》word版

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1、14我国房地产市场供求对房地产价格的影响前言南充房地产行业对南充市经济发展贡献巨大，成为支柱型产业。南充市紧紧围绕“建设川东北区域中心城市”的战略目标，着力在扩规模上水平增辐射上求突破，全市房地产业稳健发展，经济支柱地位更为凸显，对全市经济社会做出了新的贡献；南充市房地产企业是南充市房地产企业的主体，占我市房地产企业总数的百分之六十多。房地产开发业是竞争性行业，所需资金量大，资源占用多，而且涉及到社会非常敏感的住房问题。分析南充房地产企业发展趋势，对促进房地产业和整个国民经济的健康发展，有十分重要的意义。一、南充市房地产的现状     （一

2、）南充房地产市场的主要特点：1、南充房地产市场还是受到了外部环境的较大影响，并没有完全走出独立行情，成交量随大势一起在萎缩，虽然近期有所回暖，但仍处于低位。宏观数据显示，不但南充的GDP发展趋势跟全国和成都几乎一致，其中构成GDP的投资和消费的走势也是跟全国和成都保持一致的。这说明一国之内的区域经济发展走势与全国大势是基本一致。2、南充房地产市场供求关系变化正在蕴酿风险,今年前8个月成交量萎缩,但同期新增供给也很少,致使有效供给不足。9月成交量突然串高就说明了这点。3、南充房价到目前为止还算稳定，还没有出现大幅度和大范围降价，但其房价坚挺的

3、真正原因恐怕不是南充房价不高、开发商不缺钱等，我们调查发现南充市场房价真正稳定的原因主要是有效供给不足所致。当这种平衡一旦打破，市场将难以继续稳定。14二、南充市房地产整体走势分析与应对建议（一）、南充市与成都及全国宏观经济比较分析宏观数据显示，不但南充的GDP发展趋势跟全国和成都几乎一致，其中构成GDP的投资和消费的走势也是跟全国和成都保持一致的。这说明一国之内的区域经济发展走势与全国大势是基本一致。当然，这并不是说每年的变动数据都一致，会有一定高低和时间先后之别，比如GDP走势上轮周期的高点全国1992年出现，成都是1993年，而南充则

4、是1994年，且具体峰值成都最高、其次是南充，最后才是全国平均；但谷位都在1999年出现，且点位也差不多；而这轮经济的转折点也都在2007年出现；其它投资和消费走势也差不多，只是南充、成都等地方经济波动会更大一些。但这是否也说明房地产市场走势也是这样有规律性呢？比如房价，当全国和成都市场在2003年开始启动后，一致维持了较快上涨，但南充房价2003-2005年还在阶段性底部徘徊，2006-2007年快速上涨其实更多的是补涨，但2008年外围出现下降调整时，南充房价虽然还比较稳定，却也失去了继续上涨的动力，涨幅已经回落（汶川地震，金融危机）。

5、因此，我们认为当全球都处于危机之中时，中国宏观经济和房地产业阶段性调整也不可避免，一线城市价量齐跌的提前反应只是开始，南充房地产市场成交量已经萎缩，价格坚挺恐难持久，有补涨就会有补跌，接下来只是时间问题、幅度问题和持续长短问题。 （二）、南充市房地产跟全国及成都房地产市场走势分析南充房地产市场跟全国、成都的走势比较来看，我们对南充房地产市场走势作出如下判断：◆南充房地产市场的整体走势跟全国大势和成都房地产市场走势基本一致。◆南充房地产市场波动幅度比全国或成都市场要大一些，但其基数较低，绝对值并不是很高。◆南充房地产市场走势往往要比全国和成都

6、市场迟缓一些，但大趋势不会改变。（三）、南充房地产市场走势分析结论14南充房地产市场从中长期看还有较大的发展前景，但短期周期性调整与房价补跌是不可避免的。确定南充房地产市场中长期发展前景的因素： 1.是房地产同样是南充的支柱产业之一，地方政府会依赖和维持房地产业的发展。2.是南充市经济发展的基本面好，居民收入稳步提高，支持房价的主要因素存在。随着“工业兴市”战略的推进，我市产业支撑和经济结构将会发生深刻变化，经济将在现有基础上保持高速增长态势。随着南充经济的快速增长，居民收入将不断提高。居住需求和居住改善需求必然促进我市房地产持续、稳定发展

7、。3.是南充市人口多，城市反正方向明确，城市化进程在加快。南充市是省政府确定的“十一五”期间建成l00万人口的特大城市之一。城市化进程的加快和城市规模的扩大，城市人口将稳步增加。以近三年为例，据有关部门统计数据显示，2005年市辖区常住城镇人口增长4.45万人，2006年增长4.28万人，2007年增长5万人。三年平均每年增长4.58万人。新增人口按人均居住面积26.68平方米计算，年均需住房l22万平方米。市辖区现有城镇常住人口71.58万人，到2010年达到一百万人口将净增近30万人，住房总需求量达900万平方米左右。加上旧城改造和城市

8、规划区内村镇拆迁，住房刚性需求量会更大。  （4）、致使南充房地产市场短期调整的因素：1.是整个宏观经济调整不可避免，南充整体经济回调也将发生。2.是外围房地产价量齐跌必然会传导