不动产善意取得构成要件研究

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1、不动产善意取得构成要件研究内容提要：《物权法》上的善意取得制度是一项重要的物权变动规则，在该制度适用于不动产权利时，有诸多问题值得探讨。对于该制度的理解，首先要厘清无权处分的内涵。在构成善意取得时，转让合同的效力应为有效。对于不动产而言，其善意取得中无权处分的认定及善意的判断标准有其特殊性。关键词：善意取得/不动产/无权处分/合同无效/赃物所谓善意取得，是指无权处分其占有物的动产占有人将该物转让给他人，善意受让人依法即时取得该物的所有权或者其他物权。[1]我国《物权法》第106　　不动产善意取得构成要件研究内容提要：《物权法》上的善意取得制度是一项重要的物权变

2、动规则，在该制度适用于不动产权利时，有诸多问题值得探讨。对于该制度的理解，首先要厘清无权处分的内涵。在构成善意取得时，转让合同的效力应为有效。对于不动产而言，其善意取得中无权处分的认定及善意的判断标准有其特殊性。关键词：善意取得/不动产/无权处分/合同无效/赃物所谓善意取得，是指无权处分其占有物的动产占有人将该物转让给他人，善意受让人依法即时取得该物的所有权或者其他物权。[1]我国《物权法》第106条确立了善意取得制度，并且将其统一适用于动产和不动产所有权以及他物权的取得。该条将动产的善意取得和不动产的善意取得合并在一起做出规定，从而简化了善意取得的构成要件。

3、《物权法》实施以来，该制度对于确认产权的归属、规范物权的变动、保护交易安全发挥了重要作用。尽管动产和不动产的善意取得都会发生物权的变动，但是，动产和不动产的物权变动规则存在明显的差异，这也就决定了二者的善意取得的适用要件存在区别。既有的研究大多围绕动产的善意取得展开，而对不动产善意取得没有给予应有的重视。本文拟对不动产善意取得制度中的构成要件进行初步的探讨。一、无权处分内涵的界定《物权法》第106条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回”，但符合善意取得构成要件的除外。根据该规定，“无权处分”是善意取得制度适用的前提。尽管该条中没有

4、明确将“无权处分”作为善意取得的构成要件列举出来，但由于该条将其作为前提条件，所以，从体系解释的角度来看，“无权处分”是善意取得的构成要件之一。LoCaLhOST一般认为，所谓无权处分，是指没有处分权而处分他人的财产。换言之，即权利人无处分权而从事了法律上的处分行为。所谓处分，从最广义上来理解，包括事实上的处分与法律上的处分，[2]无权处分中的“处分”是指法律上的处分，即通过买卖、赠与、抵押等使所有权发生转让或权能发生分离的情形。毫无疑问，动产的无权处分，就是指没有处分权而处分他人的财产。但是，对于不动产而言，如何判断无权处分，则存在较大争议，主要存在着两种不

5、同看法：一是“无处分权说”。此种观点认为，无论是就动产还是就不动产而言，无权处分都是指无处分权人处分了他人（原所有权人）所有的财产。尤其是《物权法》第106条规定，“所有权人有权追回”，这也意味着善意取得中的无权处分是指无权处分所有人的财产，例如，夫妻共同共有的房屋，记载在夫妻一方名下，登记的权利人处分了全部财产，也构成无权处分。二是“处分权受限制说”。此种观点认为，即便无权处分人原本享有物的所有权，但是，因特殊原因其所有权受到一定的限制而不能处分其财产（如进入破产程序后的债务人处分其财产），也属于善意取得中的无权处分。三是“登记错误说”。此种观点认为，在善意

6、取得中，不动产的无权处分实际上是在登记错误的情况下，登记记载的权利人处分了该不动产。应当承认，传统学说上无权处分都采纳第一种观点。在无权处分的情况下，涉及三方当事人，由于形成了原所有权人的利益与善意第三人利益的冲突和矛盾，因而产生了善意取得制度。如果赋予原所有权人无限制的追及效力，则第三人的信赖利益就不能得到保护；此外，与善意第三人相比，原所有人通常更易于预测到无权处分人处分其物的可能性，更应当承担向无权处分人追偿的负担和追偿不能的风险。此时，第三人通过善意取得制度取得所有权，获得保护。但是，此种理解主要是针对动产的善意取得。一般来说，动产以占有为公示方法，极

7、少出现所有人占有下的动产，其处分权受到限制的情况。但是，对于不动产的善意取得而言，其情况比较复杂。一方面，不动产以登记为权利归属的依据，只要进行了登记就明确了其权利归属。交易当事人是否有处分权，可以直接根据登记来判断，所以，登记记载的权利人以外的人处分财产，是很难发生效果的。只是在例外情况下，如登记夫妻一方名下的共有房屋，在处分时未经另一方同意，才可能适用善意取得；另一方面，不动产的处分权受限制之后，其所有人再处分其财产也不可能适用善意取得，例如，不动产之上设定抵押权之后，由于其已经办理了登记，如果抵押人将抵押物转让，第三人就不可能是善意的。从实践来看，不动产

8、的无权处分主要是指第三种情况。换言之，