房地产融资综述

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1、----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方房地产融资综述--地产商融资究竟有哪些路　总体上说，房地产企业的融资顾名思义就是房地产开发商的筹资行为，其途径分为企业内部融资和企业外部融资。　　企业内部融资途径，即开发企业利用企业的现有资金来支持项目开发，或扩大自有资金基础，方法包括：抵押、贴现股票和债券获现金，预收购房定金或购房款等。　　企业外部融资主要有：债权融资、股权融资、设立信托、发行基金和夹层融资等　　首先是债权融资，即通常的银行贷款融资，是房地产开

2、发企业的传统融资渠道，但近年来，这一渠道有所变窄。因为2003年6月央行出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文件)，要求房地产开发企业必须具备“四证一金”，即“土地证，规划证，开工证，销售证和30%的自有资金”方可获贷款。许多开发商因达不到30%的自有资金比例而难以得到银行贷款。另外，2004年2月银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)》，规定银行每笔住房贷款的月房产支出与收入比要不超过50%，月所有债务支出与收入比不超过55%，此规定提高了个人住房贷款门槛，限制购买行为。反过来增

3、加了银行向开发商贷款的预期风险，降低银行的贷款意愿。　　在此条件下，某些房地产开发企业进行了很有意义的金融创新，如今典集团总裁张宝全的“委托贷款”。　　2003年8月，张宝全针对“苹果社区”项目推出“贴息委托贷款”，这种融资模式，前提是开发商要有一定实力，即能投入一定的预定资金做委托贷款，具体做法是：自己出资两亿元，以“贴息委托贷款”的方式委托给北京市商业银行，在楼盘封顶之前向购房者进行按揭(121文件明确规定商业银行只能给已封顶住房购买者发放个人住房贷款)，利率比正常银行贷款利率低一个百分点；待楼盘封顶之后，该按揭转为

4、正常利率的银行住房贷款。开发商委托贷款提供房款的80%的按揭比例，销售回笼资金中增加了买房人20%的首付款如，若开发商首笔投入1亿元委托贷款，则可回笼1.25亿元销售资金，实现融资0.25亿元；按此模式连续周转三次，则可回笼资金几乎翻番，达1.953亿元，也就是实现可用销售融资近一亿元。国务院发展研究中心认为，此举为“金融创新”。----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需---------

5、----文档下载最佳的地方　　第二种企业外部融资途径是股权融资，例如公开上市，理论上讲，这是最佳途径，因为直接融资，可从容化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。但是，房地产企业上市非常困难，因为它的赢利模式有别于一般工业企业，资金流不连续，呈现周期性的大进大出的状况，难以达到上市要求，如要求设立满3年，有最近3年可比性的盈利，发行人业务和管理层近3年未变等。因此，通常实力较大的(特别是拥有政府背景)房地产公司才可能上市，而且往往在海外上市。　　试图通过上市融资，缓解资金链的紧张状况的典型案例是顺驰集团。其实，

6、顺驰集团一直处在媒体的视野之内，同时也受倒业内人士的广泛关注，顺驰集团的做法颇受争议。箇中原因是其高度紧张的资金链，顺驰集团半年之内，仅购地款就高达110亿元；而在2004年第一季度，顺驰天津的项目销售回款22个亿，顺驰北京项目回款1个亿，巨大的“缺口”，救命稻草是“买地分期付款”(顺驰在2003年7月确定了全国化发展战略，在上海、苏州、南京、武汉、石家庄等15个城市攻城掠地，其中，17.5亿元的天津奥林匹克中心配套区的开发权；9.05亿元的北京黄村1号地；在郑州以5.379亿元的“郑东新区”)，对外宣称没有“现金流问题

7、”，牵手海外和上市融资，仅仅是“战略升级。　　顺驰的扩张战略可以概括为:第一,最快速度、最大规模的全国战略;第二,牵手海外(摩根)加海内结盟;第三,迎合投资人口味(团队、土地储备、财物稳健和现金流)争取上市融资;第四,扩张网络直销,加大促销力度。业内不少人怀疑顺驰集团战略的可行性，认为孙宏斌孤注一掷，把宝押在上市成功上，随时都有资金链断裂的可能。其中媒体的呼声最烈，据说，顺驰的广告欠费问题已经累积到一定程度。当然，顺驰集团的“激进”，使得债权人和业内人士，又恨又怕，怕的是资金链的“多米诺骨牌效应”，在宏观收紧的情况下，向

8、政策制定者传达鼓励信号，因此并不希望最坏的情况出现；恨的是顺驰的“激进”-高价抢地，的确提高了行业成本，业内人士多有微词，而顺驰则一再否认高价抢地。结果只能是拭目以待。图为上海复地两次上市指标比较----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方------