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1、数十年商业地产经验之凝结"运营天下"广州精都集团老总数十年经验凝结之商业地产“运营天下”-o/A*F6V;L7E8
2、5A9~&?*H W6C1h一、商业地产之卫国模式$Z'u2j*k-Y!e!e(?-V)Z)Z;X3G2]1、商业地产之开发模式!Q+v-U8B(q8^)](e6G4{,I"V■卫国控股集团商业地产开发模式主要依托15家国际策略联盟、15家国际商会组织的庞大资源和10余年本人对毛泽东军事思想、孙子兵法、三国文化和沃尔玛、通用、埃索、可口可乐、麦当劳、花旗银行、日本九大商社的经营之道以及保险、期货的运作模式同戴尔卡内基的成功学研究和总结，结合自身丰富
3、的经历和对商业地产项目运营、企业领域的实战经验，融会贯通、提练升华；历时五年与50余家主要的零售企业和品牌商家签订了战略合作协议，其中有12家是跨国零售企业，8家是世界500强企业，30余家各产业主力品牌商户。 N1S"~/n/W+E"_5j(x'X;f+I!D&h2o)W,T在开发操作程序上注重以下四点：6@!z*v0Y v,M6a0I!I;U/N,i*Y3b,k■第一是共同选址。先和零售企业、品牌合作商户讨论后再找地，制定初步的方案，并谈妥租金，将中国的城市划分三等，每一等城市的租金是多少，然后签订合同，交纳保证金。"[/L2z,p/^/y;Q"P+m;r
4、2u6i0x'e■第二是准确定位。做好项目定位、客户定位、租售比例等。卫国多年来的经验是，商业地产最好以租为主，严格地说就是只租不售。8^0i&s"k)];^,d,c/G8C-L6T)T9W(K1c■第三是定规模。规模多大合适，不是越大越好，也不是越小越好。比如建设10万平方米，每平方米收50元，20万平方米每平方米收20元，那就不如建两个10万平方米的，中国面临的问题是求大求全。 *z/e'Z7K%M-u/]!w0f$V*U3k!k Q7y"u5R3^:F%Y#G2d$r0j-D%~-k'B7H$g'Z&]'D!]4v,S8P■第四是招商在前。主力店一般有二三
5、个就好，还要注意次主力店的招商。卫国的主力店有15家，次主力店有10余家，其他品牌商户就更多，基本上在招商方面不存在太大问题。1w3B k*A-O7z-y5S2@.'A/e:
6、"L!X2、商业地产之融资模式.l:{6G F(_![3k(N)X:e7]&s8D6?通过10余个商业项目的运作与经验，卫国已逐步形成自己独特的两套融资模式：(T3p#R/e E*w%q%m$J"J6Z!i+[.I+Q6s■大型商业项目融资模式：2a0[7y,Z$^/?9F,G6N$b+@2o*S6m"W-g一是看中地块之后，我们会进行前期详细的研究，并根据项目的实际情况选择合适的战
7、略合作伙伴，在成立项目公司之后我们会与主力店商户，次主力店商户及品牌商户进行依次谈判签约，交纳保证金，这是我们在项目开发之前强有力的融资渠道之一。"a(`5c4q4@0D3m$
8、)l4D!S#B8[$_第二条融资渠道是我们会根据项目的实际需要与否，决定是否与海外房产信托基金合作开发。,F f&L!d/x,s'_"V;Y(_:p9B2p(F3y.y第三条融资渠道是商铺按揭或抵押套现，将自己的资金或项目抵押贷款，套现进行经营的周转或开发新项目。2l*B1]6q0b4S-R,u7o(R"i/J(v:c4b第四条融资渠道是商业抵押贷款和定期抵押贷款。这是提供给房地产项目
9、的，区别在于还款方式有区别，比如先还利息，有宽限期后，开始还本金，这样可以减低还款压力。+k9v8h2c'p$l%E#O-L8g ~)^2v97d3p;x0A第五条融资渠道是建筑贷款和开发贷款。这是新推行的模式。产权方面，目前外资银行对于长期的贷款需要物业的产权证，但是建筑贷款-k L5Q6]5o/D/c*E2E)j%R'{7m-~)h!p0U8D*p+L*]8u只需要初级证就可以。5W.x+c8R/c.Z4N3r9M7V(V#N"
10、8w*G在房地产公司与信托公司结合问题上，首要是“安全性”，拿出什么作为担保，让投资者感觉安全，信托公司是稳健的，安全是第一位
11、的。其次是“收益性”，项目的可行性、发展空间、市场前景等，都关系到项目的盈利性。最后是“流动性”，这完美地体现了金融产品的特点。买卖是双方自愿的，投资者可以获得多少盈利，关系到融资是否成功。/?&[2B3P(e1p7w)`,B0a(d&B+J5G'9h,i4h■特大型商业项目融资模式：1p**I ~&g2{'E%l*e,A3F%X.d:E4C-O针对特大型商业项目的融资，除采用上述融资渠道外，我们会进一步视项目的实际情况采取特殊渠道的融资模式，具体操作为：/W-G;S%f$O.I&q4T+h,f7C"M'@/v第一步是我们首先在资本市场上寻找一些陷入亏损的上
12、市公司Ｂ，
