经济适用房“先租后售”模式研究

《经济适用房“先租后售”模式研究》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、经济适用房“先租后售”模式研究【摘要】经济适用房在执行过程中产生的问题引发社会广泛关注，甚至对其存在合理性提出质疑；但经济适用房在解决低收入家庭住房困难方面的作用，不可被全盘否定；应不断在原有的经济适用房制度上进行创新和改进。本文在对现行经济适用房制度推行过程中存在问题深入研究的情况下，根据住房梯度消费理论，提出经济适用房“先租后售”模式，并阐明其优势及推行的可行性，以期对今后经济适用房的持续、健康发展有一定的参考作用。【关键词】经济适用房；先租后售；优势；可行性一、引言本文以住房梯度消费理论为基础，结合经济适用房制度推行过程中存在的现实问题，对于现行的经济适用房制度加以创新，提出经济适用房“

2、先租后售”模式，希望对经济适用房未来走向提供一些新思路。、现行经济适用房推行过程中存在的问题现行的经济适用房指：政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。该政策自实施以来，在解决我国城镇低收入家庭住房困难方面作出了重大贡献，但是，在推行过程中也产生一系列问题，众多学者从不同的角度做了比较深入细致的研究。关于经济适用房的供应研究中，陈汝安（2011）研究发现：经济适用住房的适用性一般较差，如选址便利性差、配套设施不完善、住房面积偏小，且依据2010-2015年经济适用房的投资比例和中低收入群体的实际情况进行数据分析，经济

3、适用房处于严重的供不应求的状况；阿梨玛（2015）认为，政府在经济适用房建设过程中存在不足，很多经济适用房存在安全隐患，很多开发商在建设过程中偷工减料；张嫒（2016）以保障性住房理论为基础，运用逆向成本价值定价方法对经济适用房定价机制进行了研究，认为政府经济适用房定价对于低收入群体偏高；常华堂和张大勇（2006）指出，经适房保障对象界定不明、定位过宽，造成排队购房的现象的同时又出现富人购房、投资性购房等问题。在监管方面的研究中，王歌（2012）认为政府相关部门在经济适用房政策监督约束机制运行过程中缺位，放任开放商在经济适用房开发与销售过程中的违规操作行为；刘程（2011）以青岛市作为主要调研

4、对象，研究发现由于政府具有经济适用房开发管理监管者和土地供应者的双重身份，导致经济适用房存在租售违规、经适房变“机关房”等现象的出现。对补贴方式研究，牛毅（2006）认为从避免补贴效益流失严重现象的出现，兼顾市场公平，可以把补贴方式由“砖头补贴”转变为“人头补贴”。就资金方面的研究而言，陈汝安（2011）认为，现阶段有关经济适用房的金融保障措施，并不能够满足政府建设和条件适合者购买的需要；林乐芬和边皓（2012）运用VAR模型和Granger因果检验对江苏省1997-2010年的经济适用房的政策支持进行实证分析，发现：在经济适用房的供给中，相对于财政政策，金融政策产生的正面乘数效应更大，主张政

5、府采取金融为主财政为辅的政策支持手段。从上述研究中可看出，经济适用房制度在推行过程中存在的问题涉及建设、销售、退出等诸多环节，众学者在指出问题的同时也从对立面提出相应的对策建议。但是，无论是增加经济适用房供应数量，加强对经济适用房各环节监管，改变补贴方式，还是完善相应的法律法规，这些措施只是通过外力作用，对经济适用房制度的小补小贴，不能从根本上解决问题，最终反而加重政府负担。因此，研究促进经济适用房制度可持续发展的内生动力，才是本文关键所在。、住房梯度消费理论与经济适用房设想梯度消费理论认为，人们的消费需求与其收入的增加呈正相关关系，同时也伴随着梯度消费的特性。在个人住房消费上，消费者应根据自

6、身的收入水平和承受能力选择不同档次的住房；遵循先租房，买小面积房，换大面积公寓、购别墅的住房梯度消费规律，逐步改善住房条件。欧美等发达国家便是住房梯度消费理论的成功践行者，购买住房的多为高收入群体，40%〜60%的中低收入家庭都是依靠租房来满足其居住需求，租房理念已经深入人心。德国是欧盟成员国中租房率最高的国家，住房自有率仅为42%。可见，租房市场已经成为发达国家住房市场不可或缺的一部分，也是其解决居住问题的重要途径之一。为推动住房制度改革，实现住房市场化和社会化最终目标，1998年，国务院颁布《关于进一■步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，该《通知》要求停止实物分房，建立以经济适用

7、房为主体的多层次住房供应体系：高收入家庭根据自身支付能力购买商品房，中低收入家庭可购买经济适用住房，最低收入家庭则申请租住政府提供的廉租住房。为保障、规范经济适用房制度的推行，2004年5月国家发改委、建设部、国土资源部和中国人民银行颁布《经济适用住房管理办法》。在其推行的十五年以来，虽然我国人均GDP收入2016年达到8000美元，已步入中等收入国家行列;但由于房产供应市场化、土地财政等因素造成